J.P. Morgan: Penurunan harga rumah bekas di Shenzhen menyempit: Berkurangnya pasokan rumah baru mendukung stabilisasi, tetapi tekanan inventaris masih ada

Mengapa harga rumah bekas di Shenzhen berpeluang stabil?

Harga rumah bekas di Shenzhen turun 0,4% dalam tiga kuartal pertama 2026, jauh lebih kecil daripada penurunan 10,4% sepanjang 2024 dan 9,8% pada 2025. Pakar pasar dari Centaline Property yang diwawancarai memperkirakan harga rumah bekas akan mendekati titik terendah sebelum akhir 2026.
Dukungan berasal dari berkurangnya pasokan rumah baru dan harga rumah baru yang mulai stabil. Pasokan rumah baru di Shenzhen turun dari sekitar 39,7 ribu unit pada 2024 menjadi sekitar 34,7 ribu unit pada 2025, dan sekitar 16 ribu unit pada 2026 hingga saat laporan dibuat. Pakar memperkirakan penyusutan pasokan dan kebijakan penjualan rumah yang telah selesai dibangun akan membatasi pasokan pada 2027–2028 serta mengalihkan sebagian permintaan ke rumah bekas.
Pandangan JPMorgan secara umum sejalan dengan pakar tersebut: penyusutan pasokan lahan mendukung stabilisasi moderat harga rumah di kota-kota tingkat pertama, terutama Shanghai dan Shenzhen. Bank itu masih memperkirakan harga rumah di wilayah lain di China akan turun secara moderat.

Pakar memperkirakan inventaris rumah baru di Shenzhen sekitar 22 ribu unit, dengan periode penyerapan 11.4 bulan, tetapi ukuran ini tidak mencakup inventaris yang telah selesai dibangun. Jika diperhitungkan, periode penyerapannya melebihi 20 bulan.
Jumlah rumah bekas yang ditawarkan meningkat pada 2025 dari 56 ribu unit pada Januari menjadi 107 ribu unit pada akhir tahun, dan secara umum stabil pada 104 ribu–107 ribu unit pada 2026, setara dengan sekitar 23 bulan penjualan. Jumlah penawaran tidak lagi meningkat, tetapi stoknya masih tinggi.
Pakar memperkirakan penyusutan pasokan rumah baru akan menurunkan volume penjualan rumah baru di Shenzhen sebesar 10% pada 2026 dan kembali turun 10%–15% pada 2027; volume penjualan rumah bekas diperkirakan secara umum tetap selama dua tahun tersebut.

Pakar menilai dampak jangka pendek kebijakan tersebut terhadap pasar Shenzhen terbatas karena sedikitnya lahan permukiman yang dijual belakangan ini serta adanya pengaturan transisi: proyek di atas lahan yang diperoleh sebelum 28 Agustus dapat dipasarkan melalui prapenjualan berdasarkan aturan lama hingga akhir 2027.
Namun, pinjaman hipotek baru akan dicairkan saat penyelesaian proyek didaftarkan, sehingga menambah tekanan arus kas pengembang. Untuk proyek dengan batas ketinggian 80 meter, waktu dari perolehan lahan hingga prapenjualan dapat bertambah dari setidaknya 6 bulan menjadi 18 bulan.

Pada Oktober, Shenzhen menurunkan persyaratan kepesertaan asuransi sosial untuk mengajukan perumahan talenta dari 3 tahun menjadi 1 tahun, dan memperpendek periode penelusuran riwayat kepemilikan rumah dari 5 tahun menjadi 3 tahun. Pakar menilai pelonggaran ini dilatarbelakangi lemahnya penyerapan penjualan: tingkat penjualan perumahan talenta yang tersedia untuk dijual turun dari 90% pada 2023 menjadi 17% pada 2025, dan persyaratan kelayakan mungkin akan dilonggarkan lebih lanjut di masa depan.
Pakar menilai bahwa meskipun perumahan talenta biasanya sekitar 30% lebih murah daripada perumahan komersial di lokasi yang sama, kualitas, lokasi, dan pembatasan akses pada sebagian proyek mengurangi daya tarik diskon tersebut, dan sebagian pembeli mungkin beralih ke rumah bekas atau perumahan komersial yang lebih berkualitas.