J.P. Morgan: JPMorgan meneliti perbankan China: Pengembang lebih bergantung pada bank untuk pendanaan, margin dan permintaan ritel masih tertekan

Apa perubahan yang dapat terjadi saat pendanaan pengembang beralih ke bank?

Bank yang diwawancarai menilai aturan baru 828 akan mempercepat peralihan pengembangan properti dari leverage tinggi, perputaran cepat, dan laba tinggi menuju leverage rendah, perputaran lambat, dan laba rendah; pengembang kecil dan menengah serta sebagian pengembang swasta menghadapi tekanan operasional yang lebih besar.
Karena proyek tidak lagi dapat mengandalkan model prapenjualan sebelumnya, porsi pinjaman bank dalam pendanaan pengembang dapat meningkat. Bank juga akan lebih banyak menilai risiko kredit berdasarkan proyek, dengan memperhatikan lokasi, kualitas produk, dan fasilitas pendukung.
Satu bank menilai pasokan proyek berkualitas tinggi terbatas dan sistem bank utama dapat memperketat persaingan dalam jangka pendek; namun, memperoleh status bank utama juga dapat membuka peluang bisnis seperti KPR.

Bank yang diwawancarai menilai pengawasan dana prapenjualan yang lebih ketat dan pengelolaan proyek yang lebih tertib akan membantu mengurangi risiko proyek mangkrak dalam jangka panjang, sehingga menurunkan risiko kredit pinjaman pengembangan dan KPR. Pada saat yang sama, aturan baru akan menunda pencairan KPR rumah baru dan menghambat pertumbuhan KPR dalam jangka pendek.
Bank menyatakan indikator pinjaman pengembang dalam perhatian khusus dan yang tertunggak saat ini secara umum stabil, dan tingkat pembentukan kredit bermasalah baru telah melambat dibandingkan awal siklus, tetapi risiko yang sudah ada masih membutuhkan waktu untuk ditangani.
Bank yang diwawancarai menilai properti masih berada dalam fase penurunan dan penyesuaian, dengan proyek baru yang mulai dibangun dan penjualan terus menurun; harga rumah mungkin mendekati titik terendah, tetapi waktu pemulihan yang berkelanjutan masih belum pasti.

Bank yang diwawancarai terutama mengaitkan lemahnya pertumbuhan KPR dengan permintaan: ekspektasi pendapatan rumah tangga yang lemah, penurunan harga rumah, dan semakin banyak pembeli menggunakan pinjaman dana tabungan perumahan. Transaksi di beberapa kota membaik dibandingkan bulan sebelumnya, tetapi belum ada titik balik yang jelas dalam permintaan KPR dan pinjaman ritel secara lebih luas.
Kinerja berbeda antar kota: setelah aturan baru, sikap menunggu lebih kuat di Huizhou dan Jiangmen, dengan transaksi rumah baru maupun rumah seken yang lemah; pasokan rumah baru di Shenzhen masih ketat, sementara transaksi rumah seken lebih aktif. Bank memperkirakan akan lebih memperhatikan KPR rumah seken, dan persaingan juga dapat meningkat.
Penggunaan KPR berjangka 40 tahun terbatas karena total biaya bunganya lebih tinggi; langkah keringanan KPR umumnya mengharuskan nasabah mengajukan permohonan secara aktif dan memenuhi syarat, dan tingkat penggunaannya juga rendah.

Bank yang diwawancarai memperkirakan margin bunga bersih industri menghadapi tekanan pada 2027: manfaat penetapan ulang harga simpanan berkurang, harga pinjaman terkait pemerintah daerah menurun, dan persaingan memperebutkan nasabah korporasi berkualitas tinggi juga telah menekan harga pinjaman korporasi secara signifikan.
Satu bank menyatakan pertumbuhan kredit ritel bermasalah baru agak melambat, tetapi pinjaman dalam perhatian khusus dan yang tertunggak masih cenderung meningkat, sehingga sulit menilai apakah kualitas aset telah mencapai titik balik. Bank lain mengatakan saldo dan rasio kredit ritel bermasalahnya di Shenzhen naik sedikit, tetapi masih terkendali.

Secara keseluruhan, JPMorgan berpandangan cukup positif terhadap hasil riset dan memilih empat bank besar milik negara karena eksposur bisnis ritel mereka lebih rendah dan mereka memiliki keunggulan kompetitif dalam memperoleh peran bank utama untuk pendanaan pengembang.
Bank tersebut juga berpandangan positif terhadap China Merchants Bank, dengan menilai eksposurnya lebih tinggi di kota-kota tingkat pertama seperti Shenzhen; pasar properti Shenzhen mulai menunjukkan tanda-tanda mencapai dasar, dan dampak negatif kebijakan 828 relatif ringan.