J.P. Morgan: Gejolak likuiditas Huafa mengguncang kepercayaan terhadap pengembang milik negara: Bagaimana JPMorgan membedakan risikonya?

Apa yang terjadi pada Huafa dan mengapa dampaknya meluas ke pengembang milik negara?

Menurut laporan Bloomberg pada 26 Oktober, Zhuhai Huafa Group sedang berunding dengan setidaknya tiga bank mengenai perpanjangan jatuh tempo pinjaman dan penurunan suku bunga, serta dua produk perwaliamanatannya tidak dibayarkan tepat waktu. Pada 29 Oktober, Bloomberg melaporkan bahwa grup tersebut telah membayar kembali sebagian investor pada salah satu produk yang menunggak.
Komisi Pengawasan dan Administrasi Aset Milik Negara Zhuhai memiliki 93,5% saham Huafa Group. Peristiwa ini kembali memunculkan kekhawatiran tentang likuiditas pengembang dan membuat investor meninjau ulang ekspektasi dukungan bagi pengembang milik negara.

Pada paruh pertama 2026, rasio utang bersih Huafa Group mencapai 200% dan rasio kas terhadap utang jangka pendek sebesar 0.36 kali; angka anak usaha tercatatnya, Huafa Industrial, masing-masing sebesar 101% dan 0.53 kali. Total utang keduanya masing-masing sebesar 377 miliar yuan dan 126 miliar yuan.
Operasional juga berada di bawah tekanan: pengembangan properti menyumbang 46% dari pendapatan Huafa Group pada 2025, sementara pendapatan pengembangan properti Huafa Industrial pada paruh pertama 2026 turun 51,8% dibandingkan tahun sebelumnya.
JPMorgan menyaring 45 pengembang milik negara berdasarkan data keuangan paruh pertama 2026. Dari jumlah tersebut, 22 melanggar dua atau tiga garis merah pembiayaan, terutama pengembang dengan kapitalisasi pasar lebih kecil dan perusahaan milik pemerintah daerah. Dari 22 perusahaan milik pemerintah pusat, 5 masih melanggar ketiga garis merah.

JPMorgan menilai kepercayaan kredit terhadap sebagian pengembang milik negara lebih bergantung pada dukungan dana pemerintah daripada kekuatan neraca mereka sendiri. Pandangan dasar bank tersebut adalah pemerintah akan berupaya mencegah gagal bayar obligasi yang ditawarkan kepada publik oleh pengembang milik negara.
Namun, pinjaman bank atau utang nonstandar masih mungkin diperpanjang jatuh temponya. Bank tersebut menilai risiko gagal bayar perusahaan milik pemerintah pusat secara keseluruhan rendah, sementara beberapa perusahaan milik pemerintah daerah, terutama di kota berjenjang lebih rendah, dapat mengalami lebih banyak gejolak likuiditas.
Untuk saham, JPMorgan tetap menyukai China Resources Land dan China Overseas Land & Investment yang memiliki neraca lebih kuat. Bank tersebut memperkirakan harga saham perusahaan milik negara kecil dan menengah dengan leverage tinggi akan menghadapi tekanan sentimen dalam jangka pendek, hingga Huafa memperoleh dukungan lebih kuat dan kepercayaan pasar pulih.

Pada pekan yang berakhir 29 Oktober, harga obligasi renminbi offshore Huafa rata-rata turun sekitar 54 poin; obligasi Greentown yang jatuh tempo pada 2028 turun sekitar 7 poin. Sebaliknya, harga obligasi berperingkat layak investasi China Resources Land dan China Overseas Land & Investment secara umum stabil.
Tim kredit JPMorgan menyukai obligasi Longfor: perusahaan memiliki kas yang dapat digunakan lebih dari 13 miliar yuan dan arus kas bebas positif, dengan utang sekitar 6 miliar hingga 7 miliar yuan yang jatuh tempo pada masing-masing tahun 2027 dan 2028. Obligasi Longfor yang jatuh tempo pada 2028 dan disukai bank tersebut dihargai 88.4 pada 29 Oktober, dengan imbal hasil terburuk sebesar 15,4%.
Bank tersebut juga memperkirakan bisnis pengembangan properti dapat tertekan tahun depan seiring kebijakan prapenjualan dihentikan secara bertahap, sehingga lebih menyukai pengembang dengan eksposur lebih besar pada properti investasi.