Morgan Stanley: Penurunan harga rumah bekas makin cepat pada Oktober, sinyal listing dan kunjungan berbeda

Mengapa harga rumah terus turun lebih cepat meskipun transaksi cukup tangguh?

Harga rumah bekas CREIS di seratus kota turun 0,61% secara bulanan pada Oktober, sedikit lebih besar daripada penurunan 0,60% pada September, dengan penurunan yang melebar selama enam bulan berturut-turut. Harga turun 6,7% secara tahunan dan 4,9% sejak awal tahun.
Harga rumah bekas di sepuluh kota teratas turun 0,66% secara bulanan pada Oktober, jauh lebih besar daripada penurunan 0,54% pada September, meskipun penjualan rumah bekas setempat tetap tangguh. Morgan Stanley menilai banyaknya listing membuat penjual lebih fleksibel dalam menetapkan harga sehingga terus menekan harga.

Harga penawaran rumah bekas di 85 kota yang dipantau Morgan Stanley turun 0,6% secara bulanan pada Oktober, sama dengan penurunan pada September. Harga turun 7,8% secara tahunan dan 5,0% sejak awal tahun.
Pemotongan harga masih meluas, tetapi proporsi kota yang mencatat penurunan lebih besar turun dari 52% pada September menjadi 38% pada Oktober. Bank tersebut menilai pemotongan harga penawaran yang berlanjut masih akan memberi tekanan turun pada harga transaksi dalam beberapa bulan ke depan.
Listing baru turun 2% secara bulanan pada Oktober, sedangkan total listing di sekitar 50 kota hanya turun 0,2% secara bulanan. Dalam sampel ini, 41% kota memiliki jumlah listing lebih tinggi daripada akhir 2025, dan 10% kota berada pada level tertinggi sepanjang sejarah.

Kunjungan ke kantor agen di 34 kota meningkat 13% secara bulanan dan 3% secara tahunan pada Oktober, menunjukkan pertumbuhan musiman yang serupa dengan tahun-tahun sebelumnya.
Morgan Stanley memperkirakan penjualan rumah bekas akan tetap kuat secara bulanan maupun tahunan dalam beberapa bulan ke depan. Peluncuran rumah baru yang melambat dan cakupan subsidi KPR yang menjangkau lebih banyak penerima di pasar rumah bekas akan memberikan dukungan; basis perbandingan yang lebih rendah juga membantu pangsa pasar rumah bekas terus meningkat.
Ketangguhan penjualan dan tekanan harga dapat terjadi bersamaan. Bank tersebut memperkirakan kondisi makro yang lemah akan terus menekan harga rumah sepanjang sisa tahun ini, meskipun peluncuran rumah baru yang melambat dan subsidi KPR memberikan dukungan.

Bank tersebut memperkirakan saham properti akan tetap tertekan sepanjang sisa tahun ini: dampak subsidi KPR mengecewakan, katalis jangka pendek terbatas, valuasi sebagian pengembang milik negara tergolong tinggi, sementara fundamental masih lemah. Laporan tersebut menyatakan harga saham sektor ini turun rata-rata 14% pada Oktober.
Pandangan terhadap sektor ini adalah sejalan dengan pasar. Dalam pemilihan saham, bank tersebut menyukai perusahaan dengan langkah perbaikan mandiri yang kredibel, termasuk China Resources Land serta saham A dan saham yang tercatat di Hong Kong dari grup Seazen.