J.P. Morgan: Digital Realty bate recorde de contratos: aluguéis e necessidade de financiamento para expansão aceleram

Quais demandas estão acelerando no terceiro trimestre?

Os novos contratos da Digital Realty no terceiro trimestre atingiram o recorde de 855 milhões de dólares considerando a participação integral nos projetos e 627 milhões de dólares pela participação da empresa; contratos acima de 1 megawatt somaram 474 milhões de dólares, com destaque para o norte da Virgínia e a Ásia-Pacífico.
As implantações empresariais também cresceram: os contratos de colocation e interconexão somaram 158 milhões de dólares, acima dos 138 milhões de dólares do trimestre anterior e dos cerca de 100 milhões de dólares de trimestres anteriores. Um laboratório líder de IA realizou implantações em 15 locais na Europa, no Oriente Médio e na África, criando uma rede interconectada.
A receita de aluguel no terceiro trimestre foi de 1,225 bilhões de dólares, alta de 17,1% em relação ao ano anterior e 4,1% acima da previsão anterior do JPMorgan; a receita total, porém, foi de 1,902 bilhões de dólares, queda de 1,1% ante o trimestre anterior, enquanto a receita de taxas caiu de 249 milhões de dólares para 75,3 milhões de dólares.

Os contratos renovados no terceiro trimestre representaram receita anualizada de aluguel de 261 milhões de dólares, com aluguéis em caixa 11,8% acima dos contratos originais; nas renovações acima de 1 megawatt, a alta foi de 26,3%. A empresa elevou em 1 ponto percentual sua projeção de aumento dos aluguéis em caixa nas renovações para todo o ano de 2026, para 10%–12%.
Pela participação da empresa, os contratos assinados ainda não iniciados aumentaram para 1,9 bilhões de dólares no fim do trimestre; a empresa espera que 371 milhões de dólares comecem no restante de 2026, 831 milhões de dólares em 2027 e 643 milhões de dólares em 2028 e depois. Assim, os novos contratos precisam ser convertidos gradualmente em receita conforme os projetos são entregues e as locações começam.
A empresa elevou pelo terceiro trimestre consecutivo suas projeções anuais para os principais indicadores financeiros: a projeção de receita total excluindo receitas de taxas de desempenho implica crescimento anual próximo de 16%; o ponto médio da projeção de fundos de operações principais (FFO) por ação na mesma base subiu 0.15 dólares, implicando crescimento de 12,7%.

A empresa tem cerca de 1.5 gigawatts de capacidade em construção, com custo total estimado de cerca de 22 bilhões de dólares e retorno de desenvolvimento previsto de 11,6%; a parcela pré-locada subiu de 54% no segundo trimestre para 63%. Dos 50 megawatts colocados em operação no terceiro trimestre, 95% já estavam pré-locados.
O avanço varia entre regiões: a taxa de pré-locação dos projetos em construção é de 71% na América do Norte, apenas 12% na Europa, no Oriente Médio e na África, e 75% na Ásia-Pacífico. O custo de construção previsto na América do Norte subiu de cerca de 14,1 milhões de dólares por megawatt no trimestre anterior para 14,5 milhões de dólares, e na Ásia-Pacífico de cerca de 11,1 milhões de dólares para 15,5 milhões de dólares.
O JPMorgan prevê despesas de capital de 5,341 bilhões de dólares em 2026, alta de 67,9% ante 2025, e estima em seu modelo de avaliação fluxo de caixa livre desalavancado anual negativo de 1,568 bilhões de dólares.
A empresa captou recentemente 540 milhões de dólares por meio de emissão de ações no mercado e 1,7 bilhões de dólares por emissão de dívida, além de obter um compromisso de capital de 1,4 bilhões de dólares para uma nova estratégia de capital permanente. Também elevou sua meta anual de venda ou aporte de ativos em 500 milhões de dólares, para 1,5 bilhões–2 bilhões de dólares, visando recuperar capital de ativos maduros junto a investidores de longo prazo.

O JPMorgan acredita que a capacidade, os projetos de desenvolvimento e o poder de precificação nas renovações da empresa no norte da Virgínia e nos principais mercados globais permitem que ela se beneficie da demanda por data centers impulsionada pela computação em nuvem e pela IA.
O banco elevou sua previsão de receita para 2026 a 7,319 bilhões de dólares, mas reduziu a previsão de EBITDA ajustado de 3,891 bilhões de dólares para 3,842 bilhões de dólares; a margem correspondente prevista é de 52,5%, abaixo dos 54,5% previstos anteriormente e dos 54,6% de 2025.
O banco manteve a recomendação de overweight e o preço-alvo de 235 dólares para dezembro de 2027. Sua avaliação por fluxo de caixa descontado usa custo médio ponderado de capital de 6,75%, taxa de crescimento perpétuo de 4,5% e desconto de mercado público de 10%; se o boom de construção gerar excesso de oferta, poderá pressionar os preços de locação de data centers.