J.P. Morgan: vendas de imóveis novos continuam fracas após entrada em vigor dos subsídios hipotecários, enquanto usados crescem rapidamente

O que aconteceu com as vendas de imóveis novos após a entrada em vigor dos subsídios hipotecários?

Segundo dados da China Index Academy, as vendas conjuntas das cem principais incorporadoras caíram 13% em termos anuais em outubro de 2026, uma queda maior que os 11% de setembro e um resultado mais fraco que o recuo de um dígito anteriormente previsto pelo JPMorgan. O banco esperava inicialmente que os subsídios hipotecários, em vigor desde 1 de outubro, impulsionassem ao menos ligeiramente as vendas no curto prazo em cidades de menor porte.
As vendas das cem principais incorporadoras em outubro foram de aproximadamente 181 bilhões de yuans, alta de 10% em relação ao mês anterior. O JPMorgan considera que isso está relacionado à sazonalidade: entre 2016 e 2025, as vendas de outubro representaram, em média, 9,1% do total anual, acima dos 8,5% de setembro.
As vendas de outubro ficaram 76% abaixo da média do mesmo período de 2018–2021, uma diferença menor que os 80% de setembro, mas ainda dentro da faixa habitual de 70% a 80% abaixo dessa média.

O índice Iceberg mostra que as vendas de imóveis usados nas principais cidades cresceram mais de 20% em termos anuais em outubro, acelerando ligeiramente em relação aos 19% de setembro. O JPMorgan prevê que as vendas de imóveis usados mantenham crescimento anual superior a 10% no quarto trimestre de 2026.
O JPMorgan estima que cerca de 22% dos imóveis novos ofertados no país possam se qualificar para os subsídios hipotecários, ante aproximadamente 40% dos imóveis usados. A diferença de cobertura fundamenta a avaliação do banco de que os imóveis usados serão relativamente mais beneficiados.

A queda anual das vendas das principais incorporadoras estatais diminuiu de 16% em setembro para 3% em outubro; o JPMorgan considera que isso está relacionado principalmente ao calendário de lançamentos.
Entre as principais incorporadoras listadas, China Merchants Shekou, C&D e China Resources Land foram as únicas três estatais a registrar crescimento anual das vendas em outubro, com altas de 23%, 10% e 3%, respectivamente. Nos primeiros 10 meses do ano, as vendas acumuladas de China Resources Land, China Overseas Land & Investment, China Jinmao e China Merchants Shekou ainda cresceram de 2% a 6% em relação ao ano anterior.

As vendas das cem principais incorporadoras caíram 13% em termos anuais nos primeiros 10 meses de 2026. O JPMorgan mantém sua previsão de queda de 12% para o ano inteiro.
O banco prevê que as vendas das principais incorporadoras caiam de 20% a 30% em termos anuais em 2027: sob a influência da “política 828”, as incorporadoras precisam preservar caixa para lidar com mudanças no planejamento do fluxo de caixa, e as aquisições de terrenos podem desacelerar no quarto trimestre de 2026.
Na seleção de ações, o JPMorgan mantém uma abordagem seletiva e prefere China Resources Land, China Resources Mixc Lifestyle Services e KE Holdings.