J.P. Morgan: Queda dos preços de imóveis usados em Shenzhen diminui: menor oferta de imóveis novos favorece estabilização, mas pressão dos estoques persiste

Por que os preços dos imóveis usados em Shenzhen podem se estabilizar?

Os preços dos imóveis usados em Shenzhen caíram 0,4% nos três primeiros trimestres de 2026, uma queda significativamente menor que os 10,4% registrados em todo o ano de 2024 e os 9,8% de 2025. Um especialista de mercado da Centaline Property entrevistado prevê que os preços dos imóveis usados atinjam aproximadamente o fundo do poço até o fim de 2026.
O suporte vem da redução da oferta de imóveis novos e da estabilização de seus preços. A oferta de imóveis novos em Shenzhen caiu de cerca de 39,7 mil unidades em 2024 para cerca de 34,7 mil em 2025, e somou cerca de 16 mil em 2026 até a data do relatório. O especialista prevê que a contração da oferta e a política de venda de imóveis concluídos limitarão a oferta em 2027–2028 e transferirão parte da demanda para imóveis usados.
A visão do JPMorgan é, em linhas gerais, semelhante à do especialista: a contração da oferta de terrenos favorece uma estabilização moderada dos preços dos imóveis nas cidades de primeira linha, especialmente Xangai e Shenzhen. O banco ainda prevê queda moderada dos preços no restante da China.

O especialista estima o estoque de imóveis novos em Shenzhen em cerca de 22 mil unidades, com prazo de absorção de 11.4 meses, mas essa medida não inclui o estoque de imóveis concluídos. Com essa inclusão, o prazo supera 20 meses.
O número de imóveis usados anunciados subiu em 2025 de 56 mil unidades em janeiro para 107 mil no fim do ano e permaneceu relativamente estável em 104 mil–107 mil unidades em 2026, equivalentes a cerca de 23 meses de vendas. O número de anúncios parou de crescer, mas o estoque continua alto.
O especialista prevê que a contração da oferta de imóveis novos reduza o volume de vendas de imóveis novos em Shenzhen em 10% em 2026 e em mais 10%–15% em 2027; o volume de vendas de imóveis usados deve permanecer praticamente estável nesses dois anos.

O especialista considera limitado o impacto da política no mercado de Shenzhen no curto prazo, devido à pequena quantidade de terrenos residenciais vendidos recentemente e às disposições de transição: projetos em terrenos adquiridos antes de 28 de agosto podem ser vendidos na planta pelas regras antigas até o fim de 2027.
No entanto, os financiamentos imobiliários só serão liberados quando a conclusão da obra for registrada, aumentando a pressão sobre o fluxo de caixa das incorporadoras. Para projetos sujeitos a um limite de altura de 80 metros, o prazo entre a aquisição do terreno e a venda na planta pode aumentar de pelo menos 6 meses para 18 meses.

Em outubro, Shenzhen reduziu a exigência de contribuição à seguridade social para solicitar moradia destinada a talentos de 3 anos para 1 ano e encurtou o período de verificação do histórico de propriedade de imóveis de 5 anos para 3 anos. O especialista considera que a flexibilização ocorre em um contexto de fraca absorção das vendas: a taxa de venda das moradias destinadas a talentos disponíveis caiu de 90% em 2023 para 17% em 2025, e os critérios de elegibilidade poderão ser ainda mais flexibilizados no futuro.
O especialista considera que, embora as moradias destinadas a talentos sejam normalmente cerca de 30% mais baratas que os imóveis comerciais na mesma região, a qualidade, a localização e as restrições de acesso de alguns projetos reduzem a atratividade do desconto, e alguns compradores podem optar por imóveis usados ou comerciais de melhor qualidade.