Que mudanças a maior dependência das incorporadoras do financiamento bancário pode trazer?

  • Os bancos entrevistados acreditam que as novas regras 828 acelerarão a transição do desenvolvimento imobiliário de um modelo de alta alavancagem, giro rápido e lucros elevados para outro de baixa alavancagem, giro lento e lucros reduzidos; incorporadoras pequenas e médias e algumas incorporadoras privadas enfrentam maior pressão operacional.
  • Como os projetos não podem mais depender do modelo anterior de pré-vendas, a participação dos empréstimos bancários no financiamento das incorporadoras pode aumentar. Os bancos também avaliarão mais o risco de crédito por projeto, observando localização, qualidade do produto e infraestrutura de apoio.
  • Um banco considera que a oferta de projetos de alta qualidade é limitada e que o sistema de banco líder pode intensificar a concorrência no curto prazo; porém, obter a condição de banco líder também pode trazer oportunidades de negócios, como hipotecas.

A gestão de riscos de longo prazo melhora, mas quais são os riscos imobiliários atuais?

  • Os bancos entrevistados acreditam que a supervisão mais rigorosa dos recursos de pré-venda e a padronização da gestão de projetos ajudarão a reduzir, no longo prazo, o risco de projetos inacabados, diminuindo o risco de crédito dos empréstimos para desenvolvimento e das hipotecas. Ao mesmo tempo, as novas regras atrasarão a liberação de hipotecas para imóveis novos, prejudicando seu crescimento no curto prazo.
  • Os bancos informaram que os indicadores de empréstimos a incorporadoras sob atenção especial e em atraso estão atualmente, em linhas gerais, estáveis, e que a taxa de formação de novos empréstimos inadimplentes desacelerou em relação ao início do ciclo, mas os riscos existentes ainda levarão tempo para ser resolvidos.
  • Os bancos entrevistados acreditam que o setor imobiliário ainda está em fase de queda e ajuste, com o início de novas obras e as vendas em declínio contínuo; os preços dos imóveis podem estar próximos do fundo, mas o momento de uma recuperação sustentada ainda é incerto.

Por que a demanda por hipotecas ainda não atingiu um ponto de inflexão?

  • Os bancos entrevistados atribuíram principalmente o crescimento fraco das hipotecas à demanda: expectativas fracas de renda das famílias, queda dos preços dos imóveis e maior uso de empréstimos do fundo de previdência habitacional pelos compradores. As transações melhoraram em relação ao mês anterior em algumas cidades, mas ainda não há um ponto de inflexão claro na demanda por hipotecas e por crédito de varejo em geral.
  • O desempenho varia entre as cidades: após as novas regras, a postura de espera foi mais acentuada em Huizhou e Jiangmen, com transações fracas de imóveis novos e usados; em Shenzhen, a oferta de imóveis novos continua restrita, enquanto as transações de imóveis usados estão mais ativas. Os bancos esperam dar mais atenção às hipotecas de imóveis usados, e a concorrência também pode aumentar.
  • O uso de hipotecas de 40 anos é limitado devido ao custo total mais alto dos juros; as medidas de alívio hipotecário geralmente exigem que os clientes solicitem o benefício por iniciativa própria e atendam aos requisitos, e sua utilização também é baixa.

Que outras pressões afetam os lucros dos bancos e a qualidade dos ativos de varejo?

  • Os bancos entrevistados esperam pressão sobre a margem financeira líquida do setor em 2027: os benefícios da reprecificação dos depósitos estão diminuindo, os preços dos empréstimos ligados aos governos locais estão caindo e a concorrência por clientes corporativos de alta qualidade também já reduziu significativamente os preços dos empréstimos empresariais.
  • Um banco afirmou que o crescimento dos novos empréstimos inadimplentes de varejo desacelerou um pouco, mas os empréstimos sob atenção especial e em atraso continuam em tendência de alta, tornando difícil avaliar se a qualidade dos ativos atingiu um ponto de inflexão. Outro banco disse que o saldo e o índice de seus empréstimos inadimplentes de varejo em Shenzhen subiram ligeiramente, mas permaneceram sob controle.

Quais bancos o JPMorgan prefere?

  • De modo geral, o JPMorgan avalia os resultados da pesquisa de forma moderadamente positiva e prefere os quatro grandes bancos estatais, devido à menor exposição ao varejo e à vantagem competitiva para obter a função de banco líder no financiamento das incorporadoras.
  • O banco também tem uma visão positiva do China Merchants Bank, considerando sua maior exposição a cidades de primeira linha, como Shenzhen; o mercado imobiliário de Shenzhen apresenta sinais de estar formando um fundo, e o impacto negativo da política 828 é relativamente moderado.