Почему давление со стороны недвижимости в этом году усилилось?

  • Goldman Sachs повысил оценку прямого тормозящего влияния недвижимости на рост реального ВВП Китая в 2026 году с 1.5 до 1.8 процентного пункта. Это также немного выше показателя 1.7 процентного пункта в 2025 году и меняет прежний прогноз о некотором ослаблении давления в текущем году.
  • Фактическая активность оказалась слабее, чем Goldman Sachs ожидал в начале года: с 1-го месяца по сентябрь 2026 года доходы от передачи прав землепользования, объем нового жилищного строительства и инвестиции в основной капитал недвижимости снизились в годовом выражении на 28%, 25% и 21% соответственно. Большинство показателей активности в недвижимости упали на 60%–90% от пиков 2020–2021 годов, и корректировка продолжается.
  • Указанное прямое влияние охватывает строительство, услуги в сфере недвижимости, спрос на сырьевые товары на предыдущих этапах цепочки, потребление, связанное с заселением, и фискальные последствия передачи прав на землю. Оно измеряет воздействие недвижимости на экономику по нескольким каналам.

Как переход к продаже готового жилья продлевает спад инвестиций?

  • Переход от предварительных продаж к продаже готового жилья и усиление контроля за средствами проектов ограничат источники финансирования застройщиков. На этом основании Goldman Sachs считает, что инвестиции в недвижимость будут находиться под давлением в ближайшие несколько лет, а спад строительной активности окажется глубже и продолжительнее, чем ожидалось ранее.
  • Новый базовый сценарий Goldman Sachs предполагает, что в 2027 году доходы от передачи прав на землю, объем нового жилищного строительства, продажи нового жилья и инвестиции в основной капитал недвижимости дополнительно снизятся на 20%, 20%, 10% и 17% соответственно; прогнозируемое снижение за весь 2026 год составляет соответственно 30%, 22%, 8% и 20%. Таким образом, ослабление давления на экономику в следующем году может происходить одновременно с продолжающимся сокращением активности в недвижимости.
  • Статистические данные о площади строящихся объектов также могут скрывать фактическое сокращение: некоторые приостановленные и прекращенные проекты по-прежнему учитываются в этой площади. Goldman Sachs перешел к использованию данных о новых стройках для переоценки масштаба текущего строительства и исправления этого искажения.

Почему давление на рост ослабнет, если сектор недвижимости продолжит сокращаться?

  • Главный механизм — снижение веса недвижимости в экономике. По более широкому показателю Goldman Sachs, включающему потребление при заселении и канал финансирования за счет земли, доля недвижимости в ВВП снизилась с примерно 30% на пике до около 15% в 2025 году и, как ожидается, стабилизируется на уровне около 8% начиная с 2030 года. По мере сокращения сектора влияние дальнейшего спада на общий темп роста также будет ослабевать.
  • В этом базовом сценарии Goldman Sachs ожидает, что прямое тормозящее влияние снизится с 1.8 процентного пункта в 2026 году до 1.3 процентного пункта в 2027 году и практически исчезнет примерно к 2030 году. Эта траектория зависит от продолжения корректировки активности в недвижимости и ее веса в экономике и не требует, чтобы объем новых строек или инвестиции вернулись к росту в следующем году.

Стабилизируются ли цены на жилье и потребление домохозяйств одновременно?

  • Goldman Sachs полагает, что цены на жилье могут быстрее восстановиться в крупных городах, таких как Шанхай и Шэньчжэнь, где запасы уже относительно невелики. Но в других регионах страны, особенно в городах более низкого уровня с высоким давлением запасов, цены могут продолжать снижаться в течение нескольких лет.
  • Цены на жилье также влияют на потребление через богатство домохозяйств. В модели Goldman Sachs используется следующая зависимость: при снижении стоимости жилья на каждый 1 юань годовое потребление домохозяйств сокращается в том же направлении примерно на 0.01 юаня. Это косвенное влияние необходимо учитывать отдельно от указанного выше прямого давления.
  • По оценке Goldman Sachs, отрицательный эффект жилищного богатства достиг пика в 2024–2025 годах. При условии, что цены на вторичное жилье по всей стране достигнут дна в 2030 году, этот эффект будет постепенно ослабевать и исчезнет в начале 2030-х годов. Таким образом, восстановление цен в отдельных городах и ослабление давления на потребление по стране происходят в разные сроки.

Почему ослабление давления на рост не приводит автоматически к облегчению положения местных бюджетов?

  • Исходя из денежных потоков застройщиков, команда Goldman Sachs по недвижимости ожидает, что объем сделок с землей под жилищное строительство в 2035 году будет более чем на 90% ниже уровня 2025 года. Местные власти, сильно зависящие от доходов недвижимости, по-прежнему сталкиваются с трудностями финансирования и нуждаются в альтернативных доходах или сокращении расходов.
  • На этом основании Goldman Sachs считает, что возможное окно для расширения налога на недвижимость на всю страну появится в конце пятнадцатой пятилетки или в период шестнадцатой пятилетки, то есть в конце периода 2026–2030 годов или в 2031–2035 годах. Это позволит расширить местную налоговую базу и частично компенсировать потерю доходов от земли; конкретные сроки и масштаб зависят от состояния рынка жилья и уверенности на внутреннем рынке.