Konut kredisi sübvansiyonları yürürlüğe girdikten sonra yeni konut satışlarına ne oldu?
- China Index Academy verilerine göre en büyük yüz gayrimenkul geliştiricisinin toplam satışları Ekim 2026 döneminde yıllık bazda %13 düştü. Düşüş, Eylül dönemindeki %11 seviyesine göre arttı ve satışlar JPMorgan’ın daha önce öngördüğü tek haneli düşüşten daha zayıf seyretti. Banka, 1 Ekim tarihinde yürürlüğe giren konut kredisi sübvansiyonlarının alt kademe şehirlerdeki satışları en azından kısa vadede hafifçe artırmasını bekliyordu.
- En büyük yüz gayrimenkul geliştiricisinin Ekim ayındaki satışları yaklaşık 181 milyar yuan oldu ve aylık bazda %10 arttı. JPMorgan bunun mevsimsellikle ilişkili olduğunu düşünüyor: 2016–2025 döneminde Ekim ayı satışları yıllık toplamın ortalama %9,1 kadarını oluşturdu; bu oran Eylül ayındaki %8,5 seviyesinin üzerindeydi.
- Ekim satışları, 2018–2021 yıllarının aynı dönem ortalamasının %76 altında kaldı. Fark, Eylül dönemindeki %80 seviyesinden daralsa da hâlâ olağan %70–%80 altındaki aralıkta bulunuyor.
İkinci el konutlar neden daha güçlü performans gösteriyor?
- Iceberg endeksi, önemli şehirlerde ikinci el konut satışlarının Ekim döneminde yıllık bazda %20 üzerinde arttığını ve Eylül dönemindeki %19 seviyesine göre hafifçe hızlandığını gösteriyor. JPMorgan, ikinci el konut satışlarının 2026 yılının dördüncü çeyreğinde yıllık bazda %10 üzerindeki büyümesini sürdürmesini bekliyor.
- JPMorgan’ın tahminine göre ülke genelindeki yeni konut ilanlarının yaklaşık %22 kadarı konut kredisi sübvansiyonlarına uygun olabilir; ikinci el konutlarda karşılık gelen oran yaklaşık %40. Kapsam oranlarındaki fark, bankanın ikinci el konutların görece daha fazla yararlanacağı yönündeki değerlendirmesinin temelini oluşturuyor.
Hangi geliştiriciler genel eğilimin aksine büyüdü, iyileşme sürebilir mi?
- Önde gelen devlet mülkiyetindeki geliştiricilerin satışlarındaki yıllık düşüş, Eylül dönemindeki %16 seviyesinden Ekim döneminde %3 seviyesine daraldı; JPMorgan bunun başlıca proje satışa çıkarma zamanlamasıyla ilişkili olduğunu düşünüyor.
- Önde gelen borsaya açık geliştiriciler arasında China Merchants Shekou, C&D ve China Resources Land, Ekim döneminde yıllık satış artışı kaydeden tek üç devlet şirketi oldu; artışlar sırasıyla %23, %10 ve %3 olarak gerçekleşti. Bu yılın ilk 10 ayında China Resources Land, China Overseas Land & Investment, China Jinmao ve China Merchants Shekou’nun kümülatif satışları yıllık bazda hâlâ %2–%6 arttı.
JPMorgan satışların geleceğini nasıl değerlendiriyor?
- En büyük yüz gayrimenkul geliştiricisinin satışları 2026 yılının ilk 10 ayında yıllık bazda %13 düştü. JPMorgan, yılın tamamı için %12 düşüş tahminini koruyor.
- Banka, önde gelen geliştiricilerin satışlarının 2027 yılında yıllık bazda %20–%30 düşmesini bekliyor: “828 politikası”nın etkisi altında geliştiricilerin nakit akışı planlamasındaki değişikliklere karşı nakit tutması gerekiyor ve 2026 yılının dördüncü çeyreğinde arsa alımları yavaşlayabilir.
- Hisse seçiminde JPMorgan seçici yaklaşımını sürdürüyor; China Resources Land, China Resources Mixc Lifestyle Services ve KE Holdings’i tercih ediyor.