Gayrimenkulün yarattığı baskı bu yıl neden arttı?

  • Goldman Sachs, gayrimenkulün Çin’in 2026 yılındaki reel GSYH büyümesi üzerindeki doğrudan baskısına ilişkin tahminini 1.5 yüzde puandan 1.8 yüzde puana yükseltti. Bu, 2025 yılındaki 1.7 yüzde puanın da biraz üzerinde ve baskının bu yıl bir miktar hafifleyeceği yönündeki önceki beklentiyi tersine çeviriyor.
  • Gerçekleşen faaliyetler Goldman Sachs’ın yıl başındaki beklentisinden daha zayıf kaldı: 2026 yılının 1. ayından Eylül ayına kadar arazi kullanım hakkı devri gelirleri, yeni konut başlangıçları ve gayrimenkul sabit sermaye yatırımları yıllık bazda sırasıyla %28, %25 ve %21 düştü. Gayrimenkul faaliyeti göstergelerinin çoğu 2020–2021 dönemindeki zirvelerinden %60–%90 geriledi ve uyum süreci devam ediyor.
  • Yukarıdaki doğrudan baskı; inşaatı, gayrimenkul hizmetlerini, üst tedarik zincirindeki emtia talebini, konuta taşınmayla ilgili tüketimi ve arazi devriyle bağlantılı mali etkileri kapsıyor. Bu ölçüm, gayrimenkulün ekonomi üzerindeki etkisini birden fazla kanal üzerinden değerlendiriyor.

Tamamlanmış konut satışına geçiş yatırımlardaki düşüşü nasıl uzatıyor?

  • Ön satıştan tamamlanmış konut satışına geçiş ve proje fonları üzerindeki denetimin sıkılaştırılması, geliştiricilerin finansman kaynaklarını daraltacak. Goldman Sachs buna dayanarak gayrimenkul yatırımlarının önümüzdeki birkaç yıl baskı altında kalacağını ve inşaat faaliyetlerindeki düşüşün daha önce öngörülenden daha derin ve uzun süreli olacağını değerlendiriyor.
  • Goldman Sachs’ın yeni temel senaryosu, 2027 yılında arazi devri gelirlerinin, yeni konut başlangıçlarının, yeni konut satışlarının ve gayrimenkul sabit sermaye yatırımlarının sırasıyla bir kez daha %20, %20, %10 ve %17 düşeceğini öngörüyor. 2026 yılının tamamı için karşılık gelen düşüş tahminleri ise sırasıyla %30, %22, %8 ve %20. Dolayısıyla gelecek yıl ekonomi üzerindeki baskının hafiflemesi, gayrimenkul faaliyetlerinin daralmaya devam etmesiyle aynı anda gerçekleşebilir.
  • İstatistiklerde inşaat halinde görünen alan da gerçek daralmayı gizleyebilir: durdurulmuş veya sonlandırılmış bazı projeler hâlâ bu alana dahil ediliyor. Goldman Sachs, bu sapmayı düzeltmek için devam eden inşaatın ölçeğini yeniden değerlendirirken yeni inşaat başlangıcı verilerini kullanmaya geçti.

Gayrimenkul sektörü küçülmeye devam ederken büyüme üzerindeki baskı neden hafifleyecek?

  • Temel mekanizma, gayrimenkulün ekonomideki ağırlığının azalmasıdır. Goldman Sachs’ın konuta taşınmayla ilgili tüketimi ve araziye dayalı maliye kanalını içeren daha geniş ölçümüne göre gayrimenkulün GSYH içindeki payı, zirvedeki yaklaşık %30 seviyesinden 2025 yılında yaklaşık %15 seviyesine geriledi ve 2030 yılından itibaren yaklaşık %8 seviyesinde istikrar kazanması bekleniyor. Sektör küçüldükçe, düşüşün devam etmesinin genel büyüme hızı üzerindeki etkisi de azalacak.
  • Bu temel senaryoda Goldman Sachs, doğrudan baskının 2026 yılındaki 1.8 yüzde puandan 2027 yılında 1.3 yüzde puana düşeceğini ve 2030 yılı civarında büyük ölçüde ortadan kalkacağını öngörüyor. Bu gidişat, gayrimenkul faaliyetlerinin ve sektörün ekonomideki ağırlığının uyum sağlamaya devam etmesine bağlı; gelecek yıl inşaat başlangıçlarının veya yatırımların yeniden büyümesini gerektirmiyor.

Konut fiyatları ve hane halkı tüketimi aynı zamanda istikrara kavuşacak mı?

  • Goldman Sachs, stokların hâlihazırda görece düşük olduğu Şanghay ve Shenzhen gibi büyük şehirlerde konut fiyatlarının daha hızlı toparlanabileceğini düşünüyor. Ancak ülkenin diğer bölgelerinde, özellikle stok baskısının daha fazla olduğu alt kademe şehirlerde fiyatlar birkaç yıl daha düşmeye devam edebilir.
  • Konut fiyatları, hane halkı serveti yoluyla tüketimi de etkiliyor. Goldman Sachs modelinde kullanılan ilişkiye göre konut değerindeki her 1 yuanlık azalmayla birlikte yıllık hane halkı tüketimi de yaklaşık 0.01 yuan azalıyor. Bu dolaylı etkinin, yukarıda belirtilen doğrudan baskıya ek olarak ayrı hesaplanması gerekiyor.
  • Goldman Sachs, konut servetindeki olumsuz etkinin 2024–2025 döneminde zirveye ulaştığını tahmin ediyor. Ülke genelinde ikinci el konut fiyatlarının 2030 yılında dip yapacağı varsayımı altında bu etki kademeli olarak zayıflayacak ve 2030’lu yılların başında ortadan kalkacak. Dolayısıyla bazı şehirlerde fiyatların toparlanması ile ülke genelinde tüketim üzerindeki baskının hafiflemesi farklı zamanlarda gerçekleşiyor.

Yerel mali baskılar, büyüme üzerindeki etki hafiflerken neden kolayca azalmıyor?

  • Geliştiricilerin nakit akışlarına dayanarak Goldman Sachs’ın gayrimenkul ekibi, 2035 yılında konut arsası işlem hacminin 2025 yılına göre %90 üzerinde düşeceğini öngörüyor. Gayrimenkul gelirlerine büyük ölçüde bağımlı yerel yönetimler hâlâ finansman baskısıyla karşı karşıya ve alternatif gelire veya harcama kesintilerine ihtiyaç duyuyor.
  • Goldman Sachs buna dayanarak gayrimenkul vergisinin ülke genelinde genişletilmesi için olası dönemin On Beşinci Beş Yıllık Plan’ın sonu veya On Altıncı Beş Yıllık Plan süresi, yani 2026–2030 döneminin son kısmı veya 2031–2035 dönemi olduğunu düşünüyor. Amaç yerel vergi tabanını genişletmek ve arazi geliri kaybını kısmen telafi etmek; kesin zamanlama ve kapsam konut piyasasının durumuna ve yurt içi piyasa güvenine bağlı.