J.P. Morgan: Shenzhen'de ikinci el konut fiyatlarındaki düşüş daraldı: Yeni konut arzındaki azalma istikrarı destekliyor, stok baskısı sürüyor

Shenzhen'de ikinci el konut fiyatları neden istikrar kazanabilir?

Shenzhen'de ikinci el konut fiyatları 2026 yılının ilk üç çeyreğinde %0,4 düştü. Bu düşüş, 2024 yılının tamamındaki %10,4 ve 2025 yılındaki %9,8 düşüşe kıyasla belirgin biçimde daraldı. Görüşülen Centaline Property piyasa uzmanı, ikinci el konut fiyatlarının 2026 sonuna kadar büyük ölçüde dip yapmasını bekliyor.
Destek, yeni konut arzının azalmasından ve yeni konut fiyatlarının istikrar kazanmaya başlamasından geliyor. Shenzhen'de yeni konut arzı 2024 yılında yaklaşık 39,7 bin konuttan 2025 yılında yaklaşık 34,7 bin konuta geriledi; 2026 yılında rapor tarihine kadar yaklaşık 16 bin konut oldu. Uzman, arzın daralmasının ve tamamlanmış konutların satışına ilişkin politikanın 2027–2028 döneminde arzı sınırlayacağını ve talebin bir kısmını ikinci el konutlara yönelteceğini öngörüyor.
JPMorgan'ın görüşü uzmanla genel olarak örtüşüyor: Arsa arzındaki daralma, özellikle Şanghay ve Shenzhen olmak üzere birinci kademe şehirlerde konut fiyatlarının ılımlı biçimde istikrar kazanmasını destekliyor. Banka, Çin'in diğer bölgelerinde konut fiyatlarının ılımlı şekilde düşeceği beklentisini koruyor.

Uzman, Shenzhen'deki yeni konut stokunu yaklaşık 22 bin konut ve stokun satış süresini 11.4 ay olarak hesaplıyor; ancak bu ölçüme tamamlanmış stok dahil değil. Bu stok dahil edildiğinde satış süresi 20 ayı aşıyor.
Satışa çıkarılan ikinci el konut sayısı 2025 yılında Ocak ayında 56 bin konuttan yıl sonunda 107 bin konuta yükseldi ve 2026 yılında yaklaşık 104 bin–107 bin konut düzeyinde genel olarak istikrarlı kaldı. Bu, yaklaşık 23 aylık satışa denk geliyor. İlan sayısının artışı durdu, ancak mevcut stok hâlâ yüksek.
Uzman, yeni konut arzındaki daralmanın Shenzhen'de yeni konut satış hacmini 2026 yılında %10, 2027 yılında ise ayrıca %10–%15 azaltacağını; ikinci el konut satış hacminin ise iki yıl boyunca genel olarak yatay kalacağını öngörüyor.

Uzman, son dönemde satılan konut arsalarının azlığı ve geçiş düzenlemeleri nedeniyle politikanın Shenzhen piyasası üzerindeki kısa vadeli etkisinin sınırlı olduğunu düşünüyor: 28 Ağustos tarihinden önce edinilen arsalardaki projeler, 2027 sonuna kadar eski kurallara göre ön satışa sunulabilir.
Bununla birlikte, konut kredilerinin ancak tamamlanma kaydı yapıldığında kullandırılması, geliştiricilerin nakit akışı üzerindeki baskıyı artıracak. Yükseklik sınırı 80 metre olan projelerde, arsanın edinilmesinden ön satışa kadar geçen süre en az 6 aydan 18 aya uzayabilir.

Shenzhen, Ekim ayında yetenek konutlarına başvuru için sosyal sigorta şartını 3 yıldan 1 yıla indirdi ve konut sahipliği geçmişinin incelendiği süreyi 5 yıldan 3 yıla kısalttı. Uzman, gevşetmenin arka planında zayıf satışların bulunduğunu düşünüyor: Satışa sunulabilen yetenek konutlarının satılma oranı 2023 yılında %90 iken 2025 yılında %17 düzeyine geriledi ve uygunluk koşulları gelecekte daha da gevşetilebilir.
Uzman, yetenek konutlarının genellikle aynı bölgedeki ticari konutlardan yaklaşık %30 daha ucuz olmasına rağmen, bazı projelerin kalitesi, konumu ve erişim kısıtlamalarının indirimin cazibesini azalttığını, bazı alıcıların da ikinci el konutlara veya daha kaliteli ticari konutlara yönelebileceğini düşünüyor.