J.P. Morgan: Çin bankacılık sektörünü inceledi: Gayrimenkul geliştiricileri finansmanda bankalara daha fazla dayanırken marjlar ve bireysel talep baskı altında

Geliştiricilerin finansmanda bankalara yönelmesi ne gibi değişiklikler getirebilir?

Görüşülen bankalar, yeni 828 kurallarının gayrimenkul geliştirmede yüksek kaldıraç, hızlı devir ve yüksek kârdan düşük kaldıraç, yavaş devir ve düşük kâra geçişi hızlandıracağını düşünüyor; küçük ve orta ölçekli geliştiriciler ile bazı özel geliştiriciler daha fazla faaliyet baskısıyla karşı karşıya.
Projeler artık eski ön satış modeline dayanamayacağından, geliştiricilerin finansmanında banka kredilerinin payı artabilir. Bankalar da konum, ürün kalitesi ve destekleyici tesislere odaklanarak kredi riskini daha çok proje bazında değerlendirecek.
Bir banka, kaliteli proje arzının sınırlı olduğunu ve lider banka sisteminin kısa vadede rekabeti artırabileceğini düşünüyor; ancak lider banka statüsü kazanmak konut kredisi gibi iş fırsatları da sağlayabilir.

Görüşülen bankalar, ön satış fonlarının denetiminin güçlendirilmesi ve proje yönetiminin kurallara bağlanmasının uzun vadede projelerin yarım kalma riskini azaltmaya yardımcı olacağını, böylece geliştirme ve konut kredilerindeki kredi riskini düşüreceğini düşünüyor. Aynı zamanda yeni kurallar, yeni konutlara yönelik kredilerin kullandırılmasını geciktirerek kısa vadede konut kredisi büyümesini olumsuz etkileyecek.
Bankalar, geliştirici kredilerinde yakın izlemedeki ve gecikmiş kredi göstergelerinin şu anda genel olarak istikrarlı olduğunu, yeni oluşan sorunlu kredi oranının döngünün erken dönemine kıyasla yavaşladığını, ancak mevcut risklerin çözümünün hâlâ zaman alacağını belirtti.
Görüşülen bankalar, gayrimenkul sektörünün hâlâ düşüş ve düzeltme döneminde olduğunu, yeni inşaat başlangıçları ile satışların gerilemeye devam ettiğini düşünüyor; konut fiyatları dibe yaklaşıyor olabilir, ancak kalıcı toparlanmanın zamanı belirsizliğini koruyor.

Görüşülen bankalar, konut kredilerindeki zayıf büyümeyi esas olarak talebe bağlıyor: hane halkının gelir beklentilerinin zayıf olması, konut fiyatlarının düşmesi ve daha fazla alıcının konut tasarruf fonu kredisi kullanması. Bazı şehirlerde işlemler önceki aya göre iyileşti, ancak konut kredisi ve genel olarak bireysel kredi talebinde henüz açık bir dönüm noktası yok.
Şehirler arasında görünüm farklı: Yeni kuralların ardından Huizhou ve Jiangmen’de bekle-gör yaklaşımı daha belirgindi ve hem yeni hem de ikinci el konut işlemleri zayıftı; Shenzhen’de yeni konut arzı hâlâ kısıtlı, ikinci el konut işlemleri ise daha canlı. Bankalar ikinci el konut kredilerine daha fazla önem vermeyi bekliyor ve rekabet de artabilir.
Toplam faiz maliyeti daha yüksek olduğundan 40 yıl vadeli konut kredilerinin kullanımı sınırlı; konut kredisi destek önlemleri genellikle müşterilerin kendilerinin başvurmasını ve uygunluk koşullarını karşılamasını gerektiriyor ve bu önlemlerin kullanım oranı da düşük.

Görüşülen bankalar, sektörün net faiz marjının 2027 yılında baskı altında kalmasını bekliyor: Mevduatın yeniden fiyatlanmasından sağlanan fayda azalıyor, yerel yönetimlerle bağlantılı kredilerin fiyatlaması düşüyor ve kaliteli kurumsal müşteriler için rekabet de kurumsal kredi fiyatlarını belirgin biçimde aşağı çekmiş durumda.
Bir banka, yeni oluşan sorunlu bireysel kredilerdeki büyümenin bir miktar yavaşladığını, ancak yakın izlemedeki ve gecikmiş kredilerin hâlâ artış eğiliminde olduğunu, bu nedenle varlık kalitesinde dönüm noktasına ulaşılıp ulaşılmadığını değerlendirmenin zor olduğunu belirtti. Başka bir banka, Shenzhen’deki sorunlu bireysel kredi bakiyesinin ve oranının hafifçe arttığını, ancak kontrol altında kaldığını söyledi.

JPMorgan araştırma sonuçlarına genel olarak olumlu yaklaşıyor ve bireysel bankacılık risklerinin daha düşük olması ve geliştirici finansmanında lider banka rolünü üstlenmek için rekabet avantajına sahip olmaları nedeniyle dört büyük devlet bankasını tercih ediyor.
Banka, Shenzhen gibi birinci kademe şehirlerdeki faaliyetlerinin ağırlığının daha yüksek olduğunu belirterek China Merchants Bank’ı da olumlu değerlendiriyor; Shenzhen gayrimenkul piyasası dip oluşturma işaretleri gösteriyor ve 828 politikasının olumsuz etkisi görece sınırlı.