Bernstein: Hợp đồng trung tâm dữ liệu thay đổi: Thời điểm có điện quyết định sức hút, bảo lãnh của khách thuê đám mây thu hẹp

Vì sao thời điểm có điện quan trọng hơn tổng công suất quy hoạch?

Các chuyên gia pháp lý được Bernstein phỏng vấn cho rằng điện vẫn là hạn chế lớn nhất đối với hoạt động phát triển trong ngắn hạn. Nguồn điện có thể sử dụng trong vòng 12 tháng có giá trị cao nhất, tiếp theo là từ 12 đến 24 tháng; quá 48 tháng thường kém hấp dẫn về thương mại.
Một khu trung tâm có công suất quy hoạch 400 megawatt vẫn có thể rất giá trị ngay cả khi chỉ có 100 megawatt được cấp trong 12 đến 24 tháng, miễn là có lộ trình đáng tin cậy để 확보 phần điện còn lại: khách hàng có thể vận hành trước rồi mở rộng dần công suất.
Trong khi đó, các thay đổi về quy định tại Mỹ chủ yếu diễn ra ở cấp địa phương. Mức độ chấp nhận của cộng đồng và thay đổi trong quy định địa phương cũng ảnh hưởng đến đánh giá của chủ đầu tư; dự án không chỉ phải tuân thủ quy định hiện hành mà còn phải tính đến khả năng quy định thay đổi trong quá trình xây dựng.

Các giao dịch lớn thường được điều chỉnh riêng theo từng trường hợp. Các nhà cung cấp đám mây lớn thường sử dụng mẫu hợp đồng có lợi cho mình, trong đó có thể có quyền chấm dứt không cần lý do; các chuyên gia cho rằng quyền này làm suy yếu khả năng huy động vốn cho cơ sở xây dựng theo yêu cầu và bán tài sản, nên thường cần được loại bỏ khi đàm phán.
Các điều kiện chấm dứt phổ biến hơn là mất phương án cấp điện hoặc tiến độ phát triển không đạt các mốc đã thỏa thuận; chậm trễ cũng có thể kích hoạt khoản khấu trừ tiền thuê hoặc bồi thường theo thỏa thuận. Điều khoản cụ thể phụ thuộc vào quy mô dự án, loại khách hàng và sức thương lượng của hai bên.
Quyền mở rộng, ưu tiên thuê, mua và gia hạn thuê cũng ảnh hưởng đến việc sử dụng khu trung tâm trong tương lai. Nếu trao cho khách thuê quá nhiều quyền kiểm soát, chủ đầu tư có thể bị hạn chế lựa chọn phát triển về sau.

Các chuyên gia cho biết gần như mọi giao dịch xây dựng trung tâm dữ liệu mới của các nhà cung cấp đám mây mới nổi đều cần biện pháp tăng cường tín dụng, bao gồm tiền mặt trả trước, thư tín dụng hoặc bảo lãnh của bên thứ ba, để giúp dự án huy động vốn.
Trong năm qua, bảo lãnh đang chuyển từ bao phủ toàn bộ hợp đồng thuê sang mức bảo vệ giới hạn. Ví dụ, bên bảo lãnh có thể chỉ bảo đảm 80% khoản vay xây dựng thay vì toàn bộ tiền thuê; vốn chủ sở hữu do chủ đầu tư góp và phần khoản vay không được bảo lãnh vẫn chịu rủi ro.
Bảo lãnh cũng thường giảm tuyến tính trong thời hạn thuê ban đầu, khiến mức bảo vệ giảm theo thời gian; bên bảo lãnh ngày càng yêu cầu quyền tiếp quản địa điểm và nguồn điện sau khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Việc có thể giữ hỗ trợ tín dụng ban đầu khi chuyển nhượng hợp đồng thuê hay không cũng là điều kiện quan trọng đối với khả năng huy động vốn của hợp đồng.

Các chuyên gia dự báo một số nhà cung cấp đám mây mới nổi có thể phá sản trong 1 đến 3 năm tới: hợp đồng thuê trung tâm dữ liệu của họ có thể kéo dài tới 15 năm, trong khi hợp đồng với khách hàng có thể chỉ kéo dài vài ngày hoặc vài tháng, còn những hợp đồng chắc chắn hơn thường cũng chỉ kéo dài 1 đến 3 năm.
Các chuyên gia đưa ra ví dụ: nếu chi phí xây dựng là 10 triệu đô la mỗi megawatt và đã có trước bảo đảm tín dụng hữu hiệu tương đương 30% chi phí, khi khách thuê phá sản và chủ sở hữu có thể nhanh chóng thu hồi cơ sở, chi phí thực tế của chủ sở hữu có thể giảm xuống 7 triệu đô la mỗi megawatt, giúp giá thuê cạnh tranh hơn khi cho thuê lại.
Kết quả này phụ thuộc vào cấu trúc bảo đảm và tốc độ thu hồi; ngoài ra, cơ sở được thiết kế riêng cho khách hàng ban đầu có thể cần cải tạo khi cho thuê lại.

Các chuyên gia được phỏng vấn chưa thấy hoạt động giao dịch chậm lại, nhưng nhận thấy những người tham gia thận trọng hơn và lo ngại hơn rằng đối tác giao dịch là nhà đầu cơ. Chất lượng tín dụng của một số bên bảo lãnh đang được chú ý và đã ảnh hưởng đến lựa chọn đấu thầu cho các giao dịch mới.
Các chuyên gia dự báo trong 3 đến 5 năm tới, nhu cầu sẽ mở rộng từ các khu trung tâm huấn luyện ở vùng xa đến các cơ sở suy luận nhỏ hơn tại đô thị và ngoại ô. Ông quan sát thấy các nhà vận hành quy mô vừa chuyển sang dự án lớn sau khi được mua lại, trong khi một số nhà cung cấp còn lại thiếu điện, khiến số đối thủ cạnh tranh về công suất tại địa phương giảm đi.