Morgan Stanley: Giá nhà đã qua sử dụng giảm nhanh hơn trong tháng 10, tín hiệu niêm yết và xem nhà phân hóa

Vì sao giá nhà vẫn giảm nhanh hơn dù giao dịch tương đối vững?

Theo CREIS, giá nhà đã qua sử dụng tại một trăm thành phố giảm 0,61% so với tháng trước trong tháng 10, nhỉnh hơn mức giảm 0,60% của tháng 9, đánh dấu tháng thứ sáu liên tiếp mức giảm nới rộng. Giá giảm 6,7% so với cùng kỳ và giảm lũy kế 4,9% từ đầu năm.
Giá nhà đã qua sử dụng tại mười thành phố hàng đầu giảm 0,66% so với tháng trước trong tháng 10, mức giảm lớn hơn đáng kể so với 0,54% trong tháng 9, dù doanh số nhà đã qua sử dụng tại các địa phương này vẫn vững. Morgan Stanley cho rằng lượng nhà niêm yết lớn khiến người bán linh hoạt hơn trong định giá, tiếp tục đẩy giá xuống.

Giá chào bán nhà đã qua sử dụng tại 85 thành phố được Morgan Stanley theo dõi giảm 0,6% so với tháng trước trong tháng 10, bằng mức giảm của tháng 9; giảm 7,8% so với cùng kỳ và giảm lũy kế 5,0% từ đầu năm.
Việc giảm giá vẫn diễn ra trên diện rộng, nhưng tỷ lệ thành phố có mức giảm lớn hơn đã giảm từ 52% trong tháng 9 xuống 38% trong tháng 10. Ngân hàng cho rằng việc tiếp tục hạ giá chào bán vẫn sẽ gây áp lực giảm lên giá giao dịch trong vài tháng tới.
Số tin đăng mới trong tháng 10 giảm 2% so với tháng trước, trong khi tổng số nhà niêm yết tại khoảng 50 thành phố chỉ giảm 0,2% so với tháng trước. Trong mẫu này, 41% số thành phố có lượng nhà niêm yết cao hơn cuối năm 2025, và 10% số thành phố ở mức cao nhất lịch sử.

Lượt đến các văn phòng môi giới tại 34 thành phố trong tháng 10 tăng 13% so với tháng trước và 3% so với cùng kỳ, cho thấy mức tăng theo mùa tương tự các năm trước.
Morgan Stanley dự báo doanh số nhà đã qua sử dụng sẽ tiếp tục mạnh cả so với tháng trước lẫn cùng kỳ trong vài tháng tới. Việc chào bán nhà mới chậm lại cùng với việc thị trường nhà đã qua sử dụng bao phủ nhiều đối tượng hưởng trợ cấp thế chấp hơn sẽ tạo hỗ trợ; mức nền so sánh thấp hơn cũng giúp thị phần nhà đã qua sử dụng tiếp tục tăng.
Doanh số vững và giá chịu áp lực có thể cùng tồn tại. Ngân hàng dự báo môi trường vĩ mô yếu sẽ tiếp tục gây sức ép lên giá nhà trong phần còn lại của năm, ngay cả khi việc chào bán nhà mới chậm lại và trợ cấp thế chấp tạo hỗ trợ.

Ngân hàng dự báo cổ phiếu bất động sản vẫn chịu áp lực trong phần còn lại của năm: hiệu quả trợ cấp thế chấp gây thất vọng, chất xúc tác ngắn hạn hạn chế, định giá của một số doanh nghiệp bất động sản nhà nước ở mức cao, trong khi các yếu tố cơ bản vẫn yếu. Báo cáo cho biết giá cổ phiếu ngành giảm trung bình 14% trong tháng 10.
Quan điểm đối với ngành là diễn biến cùng thị trường. Về lựa chọn cổ phiếu, ngân hàng ưu tiên các công ty có biện pháp tự cải thiện đáng tin cậy, bao gồm China Resources Land và cổ phiếu loại A, cổ phiếu niêm yết tại Hồng Kông thuộc nhóm Seazen.