10月地產股上漲後，估值仍有吸引力嗎？

  • 2026年10月，STOXX 600房地產指數總報酬率為3.8%，跑贏STOXX 600的2.0%。多數主要地區債券殖利率回落，加上多數已公布業績的公司經營趨勢向好，支撐了板塊表現。
  • 截至10月30日，Bernstein涵蓋的歐洲地產公司股價較最近公布的有形資產淨值加權平均折價31%，明顯高於長期平均淨資產價值折價約10%；該行預計的2026財年經常性盈餘殖利率為8.7%，也高於長期平均的6.5%，因此認為板塊估值有吸引力。
  • 低估值與資產價格壓力同時存在：法國10年期公債殖利率於10月上升11個基點至4.97%，而德國下降26個基點至3.32%；歐洲第三季辦公物業交易額年減三分之一至88億歐元，為2009年以來最低水準。

哪些物業經營較強，哪些公司仍在收縮？

  • 零售物業業主經營趨勢整體向好，Klépierre和Eurocommercial小幅上調獲利預期。Covivio的辦公、酒店和德國住宅業務表現穩健，WDP也按計畫推進。
  • 開發活動則更受限制：CTP因租賃活動放緩、預租走弱而下調全年預計竣工規模，但重申2026財年每股盈餘指引。Icade雖然重申指引，經營趨勢卻走弱，並提出會稀釋現有股東的以股代息方案。
  • 德國住宅業主Vonovia下調2026及2028財年獲利和資本支出展望，資產價值前景也弱於Bernstein預期。該行認為削減資本支出有助於保護資產負債表，並預計公司可能在次年3月採取更審慎的股息政策。

辦公樓需求為何堅挺，交易卻低迷？

  • 優質辦公樓的租賃需求與投資成交正在分化。JLL預計，2026年倫敦中心區辦公樓租賃面積將超過1000萬平方英尺，為2019年以來最強的一年；截至報告時，年內租賃面積較長期平均高10%。
  • 但融資成本高企及買賣雙方價格分歧抑制交易。2026年第三季英國辦公物業投資額下降25%至約21億英鎊，成交集中於倫敦和優質資產；Bernstein指出，部分賣家可能需要接受更低價格才能促成交易。
  • 估值壓力也體現在收益率上：據Savills，英國優質物業平均收益率於10月升至6%，其中辦公和配送物業收益率擴大25個基點。Bernstein認為，較少的新供給和高建設成本有助於支撐部分板塊的租金前景。

英國預算案和柏林住宅提案會如何影響業主？

  • 英國秋季預算案提高了零售、酒店餐飲及休閒業適用的小企業稅費減免門檻，並為符合條件的物業提供兩年保護，限制稅單超過通膨的漲幅，有助租戶負擔物業成本。
  • 辦公和物流物業沒有新增行業專項附加稅，好於預算案公布前的部分猜測。物業稅費通常由租戶承擔，但使用成本上升最終可能壓低業主可收取的租金。
  • 柏林三黨在正式聯合組閣談判前提出住宅社會化方案：持有超過1萬套柏林住房的業主，其超出門檻的合資格住房可能被轉入公有，補償上限為160億歐元。方案尚未成為法律，Bernstein認為持續的不確定性可能壓制當地房地產投資。

歐洲資料中心擴張面臨哪些門檻？

  • 西班牙資料中心監管草案的最新進展顯示，較嚴格要求可能在2031年過渡期結束後繼續保留，最終草案同時放寬了再生能源採購規則；後續還需經過國務委員會提出意見、修改及部長會議批准。
  • Bernstein估計，在最壞情境下，Merlin Properties資料中心開發項目中略多於四分之一會受影響，葡萄牙加快開發可完全抵消影響。該行認為，按分部加總估值，Merlin目前估值未計入資料中心未來上行空間。
  • 成本和供電同樣影響開發：據Turner & Townsend，歐洲資料中心建設成本年增13%，至每瓦12.76美元。英國Loughton一個規劃中的項目因電網連接據報延遲至2030年代，失去了微軟作為錨定租戶。