房貸補貼落地後，新屋銷售發生了甚麼變化？
- 根據中指研究院數據，2026年10月百強房企合計銷售按年下降13%，跌幅較9月的11%擴大，也遜於摩根大通此前預期的個位數跌幅。該行原本預期，10月1日生效的房貸補貼至少會短期小幅提振低線城市銷售。
- 10月百強房企銷售額約1810億元，按月增長10%；摩根大通認為這與季節性有關：2016—2025年，10月銷售平均佔全年9.1%，高於9月的8.5%。
- 與2018—2021年同期平均水平相比，10月銷售低76%，較9月的低80%有所收窄，但仍處於通常低70%—80%的區間。
二手屋為何表現更強？
- Iceberg指數顯示，重點城市二手屋銷售10月按年增長超過20%，較9月的19%略為加快。摩根大通預期，2026年第四季二手屋銷售仍將維持超過10%的按年增長。
- 按摩根大通估算，全國約22%的新屋房源可能符合房貸補貼條件，二手屋的相應比例約為40%。覆蓋比例差異是該行判斷二手屋相對受惠更多的依據。
哪些房企逆勢增長，改善能持續嗎？
- 重點國有房企銷售按年跌幅從9月的16%收窄至10月的3%；摩根大通認為，這主要與推盤時間安排有關。
- 在重點上市房企中，招商蛇口、建發和華潤置地是10月僅有的三家實現銷售按年正增長的國有房企，增幅分別為23%、10%和3%。今年首10個月，華潤置地、中海地產、中國金茂和招商蛇口的累計銷售仍按年增長2%—6%。
摩根大通如何看待後續銷售？
- 百強房企2026年首10個月銷售按年下降13%，摩根大通維持全年下降12%的預測。
- 該行預期重點房企2027年銷售按年下降20%—30%：在「828政策」影響下，開發商需要保留現金以應對現金流規劃變化，2026年第四季拿地可能放緩。
- 選股方面，摩根大通保持選擇性，偏好華潤置地、華潤萬象生活和貝殼。