深圳二手房價為何有望企穩？

  • 深圳二手房價2026年前三季度下跌0.4%，跌幅較2024年全年的10.4%和2025年的9.8%明顯收窄。受訪的中原地產市場專家預計，二手房價將在2026年底前大致見底。
  • 支撐來自新房供應減少和新房價格趨穩。深圳新房供應從2024年約3.97萬套降至2025年約3.47萬套，2026年至報告時約為1.6萬套；專家預計，供應收縮及現房銷售政策將限制2027—2028年的供應，並使部分需求轉向二手房。
  • 摩根大通的看法與專家大致一致：土地供應收縮有利於一線城市房價溫和企穩，尤其是上海和深圳；該行仍預計中國其他地區的房價將溫和下跌。

供應收縮能否減輕庫存壓力？

  • 專家給出的深圳新房庫存約為2.2萬套，去化週期11.4個月，但這一口徑不含已建成庫存；計入後，去化週期超過20個月。
  • 二手房掛牌量在2025年從1月的5.6萬套升至年底的10.7萬套，2026年大致穩定在10.4萬—10.7萬套，相當於約23個月的銷售量。掛牌量止增，但存量仍然較高。
  • 專家預計，新房供應收縮將使深圳新房銷售量2026年下降10%，2027年再降10%—15%；二手房銷售量則在兩年內大致持平。

「828政策」對開發商的影響是什麼？

  • 專家認為，近期售出的住宅用地較少，加上過渡安排，政策對深圳市場的短期影響有限：8月28日前取得的土地，項目可在2027年底前按舊規則預售。
  • 不過，按揭貸款要等到竣工備案時才發放，會增加開發商的現金流壓力。對於限高80米的項目，從拿地到預售的時間可能由至少6個月延長至18個月。

人才房放寬資格會分流商品房需求嗎？

  • 深圳在10月將人才房申請的社保要求從3年降至1年，住房持有情況追溯期從5年縮短至3年。專家認為，放寬的背景是銷售去化偏弱：可售人才房去化率從2023年的90%降至2025年的17%，未來資格要求還可能進一步放鬆。
  • 專家認為，人才房雖通常較同地段商品房便宜約30%，但部分項目的品質、位置和准入限制會削弱折價吸引力，一些買家可能轉向二手房或品質更好的商品房。