虧損收窄，為何仍難讓機構放心？

  • 萬科2026年第三季核心淨虧損77億元人民幣，較第二季的85億元有所收窄，但已連續12個季度虧損。摩根大通認為，投資者的關注點仍是流動性和資產負債表。
  • 毛利率出現改善：2026年前三季整體毛利率為2.9%，高於上半年的2.3%；但表中調整後淨利潤率從第二季的-18.0%降至第三季的-24.5%，顯示毛利改善尚未轉化為淨利潤率改善。

現金和銷售出現了甚麼變化？

  • 第三季經營現金流和自由現金流分別流出27億元及41億元人民幣，第二季則均為正數。摩根大通指出，轉負部分與季節性因素有關。
  • 第三季末現金餘額為520億元人民幣，按季下降11%；現金對短期債務的覆蓋倍數從上半年末的0.32倍降至0.28倍，意味現有現金相對於短債的緩衝進一步縮小。
  • 銷售也在轉弱：第三季合同銷售額約160億元人民幣，按季下降11.1%、按年下降47.7%；銷售面積按季下降9.7%。

摩根大通如何判斷下一步？

  • 摩根大通認為，最新債券展期後，若深圳地鐵沒有提供額外支持，萬科的流動性壓力將持續；該行認為全面債務重組是較可能的下一步。
  • 該行維持萬科H股減持評級，目標價為1.60港元，期限至2027年6月；估值依據為未來一年市淨率0.2倍，參照香港上市困境內房股的平均水平。
  • 銷售好於預期、深圳地鐵提供新流動性支持或大規模出售資產，是該行列出的上行風險；銷售或流動性壓力差於預期則構成下行風險。