華發發生了甚麼，為何波及國企房企？

  • 據彭博10月26日報道，珠海華發集團正與至少三家銀行商談貸款展期及降息，並有兩隻信託產品未按時兌付。10月29日，彭博報道稱集團已向其中一隻逾期產品的部分投資者還款。
  • 華發集團由珠海市國資委持股93.5%。事件重新引發對開發商流動性的擔憂，也使投資者重新審視國企房企獲得支持的預期。

華發和其他國企的資產負債表有多緊？

  • 截至2026年上半年，華發集團淨負債率為200%，現金對短期債務的覆蓋倍數為0.36倍；上市子公司華發股份分別為101%和0.53倍。兩者總債務分別為3770億元和1260億元。
  • 經營端也在承壓：房地產開發為華發集團貢獻2025年收入的46%，而華發股份2026年上半年房地產開發收入同比下降51.8%。
  • 摩根大通依據2026年上半年財務數據篩選了45家國企開發商，其中22家觸及兩條或三條融資紅線，主要集中於市值較小的房企和地方國企。22家央企中，仍有5家三條紅線全部觸及。

政府支持預期能覆蓋哪些債務？

  • 摩根大通認為，部分國企房企的信用信心更多依賴政府資金支持，而非自身強健的資產負債表。該行的基本判斷是，政府將力求防止國企開發商公募債違約。
  • 但銀行貸款或非標債務仍有可能展期。該行認為央企違約風險總體較低，部分地方國企，尤其是低能級城市的地方國企，可能出現更多流動性波動。
  • 股票方面，摩根大通繼續偏好資產負債表較強的華潤置地和中國海外發展；該行預計，高槓桿中小型國企股價短期面臨情緒壓力，直到華發獲得更強支持、市場信心恢復。

債市下跌中，哪些房企表現不同？

  • 截至10月29日當週，華發離岸人民幣債價格平均下跌約54點；綠城2028年債券下跌約7點。相比之下，華潤置地和中國海外發展的投資級債券價格總體保持穩定。
  • 摩根大通信用團隊偏好龍湖債券：公司擁有超過130億元人民幣可動用現金和正自由現金流，2027年及2028年各有約60億至70億元債務到期。該行偏好的龍湖2028年債券在10月29日價格為88.4，最差收益率為15.4%。
  • 該行同時預計，隨着預售政策逐步退出，房地產開發業務明年可能承壓，因此偏好投資物業敞口較大的開發商。