成交較有韌性，房價為何仍在加速下跌？

  • CREIS百城二手房價格10月按月下跌0.61%，略高於9月的0.60%，跌幅連續第六個月擴大；按年下跌6.7%，年內累計下跌4.9%。
  • 前十大城市二手房價10月按月下跌0.66%，跌幅較9月的0.54%明顯擴大，儘管當地二手房銷售保持韌性。摩根士丹利認為，掛牌房源較多，使賣家在定價上更加靈活，持續壓低價格。

掛牌價和房源數量釋出什麼訊號？

  • 摩根士丹利追蹤的85城二手房掛牌價10月按月下跌0.6%，與9月跌幅相同；按年下跌7.8%，年內累計下跌5.0%。
  • 降價範圍依然廣泛，但跌幅擴大的城市占比從9月的52%降至10月的38%。該行認為，持續下調掛牌價仍會在未來數月給成交價帶來下行壓力。
  • 10月新增掛牌量按月下降2%，約50城的掛牌總量僅按月下降0.2%；在這一樣本中，41%的城市掛牌量高於2025年末，10%的城市處於歷史高位。

看房增加能否帶動二手房銷售？

  • 34城仲介門市到訪量10月按月增加13%、按年增加3%，呈現與往年相似的季節性增長。
  • 摩根士丹利預計未來數月二手房銷售按月和按年都將保持強勁：新房推盤放緩，加上二手市場涵蓋更多按揭補貼受惠者，將提供支撐；較低的比較基數也有助於二手房市場占比繼續提升。
  • 銷售韌性與價格承壓可以同時存在。該行預計，疲弱的宏觀環境將繼續壓抑今年剩餘時間的房價，即使新房推盤放緩和按揭補貼帶來支撐。

摩根士丹利如何看待地產股？

  • 該行預計地產股在今年剩餘時間仍將承壓：按揭補貼的效果令人失望、短期催化劑有限，部分國有房企估值偏高，而基本面仍然疲弱。報告稱行業股價10月平均下跌14%。
  • 行業觀點為與大市同步。選股上，該行傾向於有可信自助改善舉措的公司，包括華潤置地和新城系A股、港股。