Bernstein: Perubahan kontrak pusat data: Waktu pasokan listrik menentukan daya tarik, jaminan penyewa cloud menyusut

Mengapa waktu ketersediaan listrik lebih penting daripada total kapasitas yang direncanakan?

Pakar hukum yang diwawancarai Bernstein menilai listrik masih menjadi kendala terbesar bagi pembangunan dalam waktu dekat. Listrik yang tersedia dalam 12 bulan paling bernilai, disusul listrik dalam 12 hingga 24 bulan; lebih dari 48 bulan biasanya kurang menarik secara komersial.
Kawasan dengan kapasitas yang direncanakan sebesar 400 megawatt masih dapat sangat bernilai meskipun hanya 100 megawatt yang tersedia dalam 12 hingga 24 bulan, selama ada jalur yang meyakinkan untuk memperoleh sisa listrik: pelanggan dapat mulai beroperasi dahulu, lalu meningkatkan kapasitas secara bertahap.
Sementara itu, perubahan regulasi di Amerika Serikat terutama terjadi di tingkat lokal. Penerimaan masyarakat dan perubahan aturan lokal juga memengaruhi pertimbangan pengembang; proyek tidak hanya harus mematuhi aturan yang berlaku, tetapi juga memperhitungkan kemungkinan perubahan aturan selama konstruksi.

Transaksi besar biasanya disesuaikan satu per satu. Penyedia cloud besar sering menggunakan templat kontrak yang menguntungkan mereka dan dapat memuat hak pengakhiran tanpa alasan; para pakar menilai hak tersebut melemahkan kemampuan membiayai fasilitas yang dibangun khusus dan menjual aset, sehingga biasanya perlu dihapus dalam negosiasi.
Syarat pengakhiran yang lebih umum adalah hilangnya jalur untuk memperoleh listrik atau kegagalan mencapai tonggak pembangunan yang disepakati; keterlambatan juga dapat memicu kredit sewa gratis atau ganti rugi yang disepakati. Ketentuan spesifik bergantung pada ukuran proyek, jenis pelanggan, dan daya tawar kedua pihak.
Hak perluasan, prioritas menyewa, pembelian, dan perpanjangan sewa juga memengaruhi penggunaan kawasan di masa depan. Jika pengembang memberikan terlalu banyak kendali kepada penyewa, pilihan pembangunan selanjutnya dapat terbatas.

Menurut para pakar, hampir semua transaksi pusat data baru yang melibatkan penyedia cloud baru membutuhkan peningkatan kualitas kredit, termasuk uang muka tunai, surat kredit, atau jaminan pihak ketiga, untuk membantu proyek memperoleh pembiayaan.
Selama setahun terakhir, jaminan bergeser dari mencakup seluruh masa sewa menjadi perlindungan terbatas. Misalnya, penjamin mungkin hanya menanggung 80% dari pinjaman konstruksi, bukan seluruh sewa; ekuitas yang ditanamkan pengembang dan bagian pinjaman yang tidak dijamin tetap menghadapi risiko.
Jaminan juga biasanya berkurang secara linear selama masa sewa awal, sehingga perlindungan menurun seiring waktu; penjamin semakin sering meminta hak mengambil alih lokasi dan pasokan listrik setelah menanggung kewajiban jaminan. Kemampuan mempertahankan dukungan kredit awal saat sewa dialihkan juga merupakan syarat penting bagi kemampuan kontrak memperoleh pembiayaan.

Para pakar memperkirakan sebagian penyedia cloud baru dapat bangkrut dalam 1 hingga 3 tahun mendatang: sewa pusat data mereka dapat berlangsung hingga 15 tahun, sedangkan kontrak pelanggan mungkin hanya beberapa hari atau bulan, dan kontrak yang lebih kuat pun biasanya hanya berlangsung 1 hingga 3 tahun.
Para pakar memberi contoh: jika biaya konstruksi sebesar 10 juta dolar per megawatt dan perlindungan kredit efektif sebesar 30% dari biaya telah diperoleh sebelumnya, ketika penyewa bangkrut dan pemilik dapat segera mengambil kembali fasilitas, biaya efektif pemilik dapat turun menjadi 7 juta dolar per megawatt, sehingga lebih kompetitif dari segi harga saat disewakan kembali.
Hasil ini bergantung pada struktur perlindungan dan kecepatan pengambilalihan kembali; selain itu, fasilitas yang disesuaikan untuk pelanggan awal mungkin perlu dimodifikasi saat disewakan kembali.

Pakar yang diwawancarai belum melihat perlambatan aktivitas transaksi, tetapi mengamati bahwa para peserta lebih berhati-hati dan lebih khawatir bahwa pihak lawan transaksi adalah spekulan. Kelayakan kredit sejumlah penjamin mendapat sorotan dan sudah memengaruhi pilihan penawaran untuk transaksi baru.
Para pakar memperkirakan dalam 3 hingga 5 tahun mendatang permintaan akan meluas dari kawasan pelatihan di daerah terpencil ke fasilitas inferensi yang lebih kecil di perkotaan dan pinggiran kota. Ia mengamati bahwa operator menengah beralih ke proyek besar setelah diakuisisi, sementara sebagian penyedia yang tersisa kekurangan listrik, sehingga jumlah pesaing untuk kapasitas lokal berkurang.