Bernstein: Digital Realty siparişleri rekor kırdı, şirket beklentilerini yeniden yükseltti; genişleme getirileri ve finansman maliyetleri belirleyici

Üçüncü çeyrek sonuçlarında ve yıl geneli beklentilerinde neler değişti?

Digital Realty’nin üçüncü çeyrek geliri yıllık bazda %21 artarak 1,9 milyar dolara, düzeltilmiş FAVÖK’ü ise %13 artarak 978 milyon dolara yükseldi. Net promote kazançları hariç hisse başına temel faaliyet fonları (Core FFO) 2.10 dolar oldu; bu rakam yıllık %11 artışla Bernstein’ın önceki 1.97 dolarlık beklentisini aştı.
Şirket yıl geneli beklentilerini bu yıl üçüncü kez yükseltti: Net promote kazançları hariç hisse başına Core FFO beklentisi 0.15 dolar artırılarak 8.30–8.35 dolara çıkarıldı; aralığın orta noktası yıllık yaklaşık %13 büyümeye karşılık geliyor. Bernstein’a göre bu beklenti, dördüncü çeyrek için hisse başına 2.03–2.08 dolar öngörüyor; bu rakam üçüncü çeyrekteki 2.10 doların altında ve beklentilerin aşılması için alan bırakıyor.
Diğer kâr ölçütleri aynı anda yükseltilmedi: Şirket 2026 yılı düzeltilmiş seyreltilmiş hisse başına kâr beklentisini 3.10–3.15 dolardan 2.90–2.95 dolara indirdi.

Üçüncü çeyrekte imzalanan yeni siparişler Digital Realty’ye düşen pay üzerinden rekor düzeyde 627 milyon dolara ulaştı; bunun 474 milyon doları 1 megavatın üzerindeki büyük kira sözleşmelerinden geldi. Seul, Chennai ve Sidney’deki büyük anlaşmalar ile daha önce açıklanan Kuzey Virginia kira sözleşmesi sonucu destekledi.
0–1 megavatlık kira sözleşmeleri ile ara bağlantı işinde imzalanan sözleşmeler toplam 152 milyon dolara ulaşarak üst üste dördüncü çeyrekte rekor kırdı; çeyreklik %40, yıllık %80 artış kaydedildi. 0–1 megavatlık sözleşmelerin %44 kadarı yapay zekâ ile ilgiliydi; buna bir yapay zekâ laboratuvarının Avrupa, Orta Doğu ve Afrika’daki 15 sahada ağ kurması da dahildi.
Ara bağlantı sözleşmelerindeki rekor, hemen aynı oranda gelir artışına dönüşmedi: Bernstein, şirketin ağ kapsamını genişletmek için bazı bağlantı hizmetlerinde fiyat tavizleri verdiğini ve bu nedenle ara bağlantı gelirinin %1 altında büyüdüğünü belirtti.
Mevcut varlıkların fiyatlandırması da iyileşiyor: Üçüncü çeyrekte nakit bazlı kira yenileme fiyat farkı %11,8 oldu; bu oran 1 megavatın üzerindeki sözleşmelerde %26,3, 0–1 megavatlık sözleşmelerde ise %4,7 olarak gerçekleşti.

İmzalanmış ancak henüz faturalandırılmamış birikmiş siparişlerin toplamı 2,5 milyar dolara, şirketin payı üzerinden ise 1,8 milyar dolara ulaştı. Üçüncü çeyrekte tahakkuku başlayan yıllıklandırılmış kira 207 milyon dolar oldu; şirket, yeni imzalanan küçük kira sözleşmelerinin başlaması ve ön kiralaması yapılmış 250 megavatın üzerindeki kapasitenin teslim edilmesiyle gelecek iki çeyrekte kira başlangıç hızının artmasını bekliyor.
İnşaatı süren projeler 1.5 gigavata ulaştı; tahmini toplam maliyetleri önceki çeyreğe göre %9 artışla 22 milyar dolar oldu. Projelerin %63 kadarı önceden kiralanmış durumda ve beklenen ortalama istikrarlı getiri oranı %11,6. Üçüncü çeyrekte teslim edilen 50 megavatlık BT kapasitesinin %95 kadarı önceden kiralanmıştı.
Yönetim, hisse başına Core FFO’nun 2027 yılında ve sonrasında çift haneli büyümesini sürdürmesini bekliyor. Bernstein ayrıca inşaat maliyeti enflasyonu karşısında proje getirilerini ve birikmiş siparişlerin nakit kazanca dönüşme hızını izliyor.

Şirket, yıl geneli net geliştirme sermaye harcaması beklentisini 4,25 milyar–4,75 milyar dolar düzeyinde korudu ve sermaye geri dönüşümü beklentisini 500 milyon dolar artırarak 1,5 milyar–2 milyar dolara yükseltti. Yönetim, gelecekteki geliştirmeler için 20 milyar doların üzerinde kaynak kullanılabileceğini tahmin ediyor; bu rakam nakit bakiyesi değil, finansman kaynaklarının birleşik tahminidir.
Finansman kaynakları arasında hâlihazırda toplanmış 3,25 milyar dolarlık geliştirme fonu, yeni bir kalıcı yatırım stratejisi için alınan 1,4 milyar dolarlık ilk ana yatırımcı öz sermaye taahhüdü ve Ekim ayında ihraç edilen yaklaşık 1,7 milyar dolarlık tahvil bulunuyor; tahvillerin birleşik kupon oranı yaklaşık %4. Üçüncü çeyrek sonunda net borcun düzeltilmiş FAVÖK’e oranı 5.2 kattı; yönetim, büyük miktarda öz sermaye finansmanına gerek olmadığını ve hatta kaldıraç oranını düşürmeye başlayabileceğini düşünüyor.
Bernstein, piyasanın üzerinde getiri notunu korudu, hedef fiyatı 226 dolardan 229 dolara yükseltti ve ileriye dönük düzeltilmiş faaliyet fonları (AFFO) değerleme çarpanını 27 kat olarak korudu. Kurum, büyüme görünürlüğünün, finansman kanallarının ve beklenen geliştirme getirilerinin faiz ve inşaat maliyeti baskılarını dengelemeye yardımcı olduğunu düşünüyor.