Morgan Stanley: Digital Realty'nin sözleşme tutarı rekor kırdı; genişlemenin finansmanı ve sermaye sulanması temel kısıtlar olmaya devam ediyor

Üçüncü çeyrek sonuçları ve yıl geneli beklentileri nasıl değişti?

Digital Realty'nin üçüncü çeyrek geliri 1,902 milyar dolar oldu; bu rakam yıllık bazda %20,6 artışa ve Morgan Stanley beklentisinin %8,9 üzerine karşılık geldi. Hisse başına çekirdek FFO, bankanın 1.99 dolarlık beklentisinin üzerinde, 2.10 dolar oldu.
Beklentiyi aşan gelir, faaliyet kârına aynı oranda yansımadı: düzeltilmiş FAVÖK 978 milyon dolar ile bankanın beklentisinin %2,1 üzerinde gerçekleşirken, marj %51,4 ile bankanın %54,9 beklentisinin altında kaldı. Çeyrekte hem elektrik ve su giderleri hem de kiracılardan gider geri ödemesi gelirleri bankanın beklentilerini aştı.
Şirket, 2026 yılı hisse başına çekirdek FFO beklentisini 0.15 dolar artırarak 8.30–8.35 dolara yükseltti; net fazla kâr paylaşımı hariç tutulduğunda yıllık yaklaşık %13 büyüme bekliyor.

Şirketin öz sermaye payı üzerinden hesaplanan üçüncü çeyrek sözleşme tutarı rekor düzeyde 627 milyon dolara ulaştı; bunun 474 milyon doları 1 megavatın üzerindeki sözleşmelerden oluştu. 0–1 megavat ve ara bağlantı işi sözleşmeleri ise yıllık %80 artışla 152 milyon dolar oldu.
Büyük kira sözleşmeleri, Kuzey Virginia'daki büyük bir anlaşma ve Asya-Pasifik'teki rekor faaliyetle desteklendi; kurumsal talep ve yapay zekâ çıkarımı daha küçük ölçekli kurulumları destekledi ve 0–1 megavatlık sözleşmelerin %44 kadarı yapay zekâ ile ilgiliydi.
Yenilenen sözleşmelerde nakit kira, süresi dolan sözleşmelerdekinden %11,8 daha yüksekti; bu da mevcut varlıkların da fiyatlamadaki iyileşmeden yararlandığını gösteriyor. Şirketin henüz başlamamış kira sözleşmeleri 1,8 milyar dolar tutarında; bunun yaklaşık 371 milyon dolarlık kısmının 2026 yılının geri kalanında başlaması bekleniyor.

Projelerin tamamı esas alındığında şirketin gelecekteki geliştirme kapasitesi yaklaşık 10 gigavat; bunun yaklaşık 1.5 gigavatı inşaat halinde. 2027–2028 döneminde teslim edilmesi planlanan, hiper ölçekli müşterilere yönelik kapasite ise 1.5 gigavata yakın.
İnşaat halindeki geliştirme projelerinin toplam yatırımının yaklaşık 22 milyar dolar olması bekleniyor; bunun 15,3 milyar doları şirketin öz sermaye payına karşılık geliyor. Projelerin ön kiralama oranı %63, faaliyetler istikrara kavuştuktan sonraki beklenen getirisi ise %11,6.
Genişleme maliyetleri de artıyor: megavat başına inşaat maliyeti, önceki çeyrekteki 14,4 milyon doların üzerinde, yaklaşık 15 milyon dolar. Yeni kapasitenin beklenen getirileri sürdürüp sürdüremeyeceği hem inşaat maliyetlerine hem de kiralama sürecindeki ilerlemeye bağlı.

Çeyrek sonrasında şirket, Kuzey Amerika'da istikrarlı biçimde faaliyet gösteren hiper ölçekli veri merkezleri için kalıcı sermaye stratejisi oluşturdu ve 1,4 milyar dolar tutarında ilk öz sermaye taahhüdü aldı. Şirket önce bilançosundaki olgun varlıkları platforma aktarmayı planlıyor ve 2026 yılı varlık satışı ve aktarımı beklentisini 500 milyon dolar artırarak 1,5 milyar–2 milyar dolara yükseltti.
Morgan Stanley'e göre şirket, olgun varlıkları sattıktan veya platforma aktardıktan sonra, payını koruyup düzenli yönetim ücretleri elde ederken fonları daha yüksek getirili geliştirme projelerine yeniden yatırabilir; ancak platform halka açık piyasada öz sermaye finansmanı ihtiyacını yalnızca hafifletebilir, ortadan kaldıramaz.
Bankanın modeli, 2027 yılında 590 milyon dolarlık ilave hisse ihracını hesaba katıyor; sulanma riski, piyasa ile aynı getiri notunun korunmasının önemli bir nedeni. Morgan Stanley, 2027 yıl sonu için 215 dolarlık hedef fiyatını korudu ve şirketin riskleri ile getirilerinin yaklaşık olarak dengeli olduğunu değerlendiriyor.