10月地产股上涨后，估值仍有吸引力吗？

  • 2026年10月，STOXX 600房地产指数总回报为3.8%，跑赢STOXX 600的2.0%。多数主要地区债券收益率回落，加上多数已披露业绩的公司经营趋势向好，支持了板块表现。
  • 截至10月30日，Bernstein覆盖的欧洲地产公司股价较最近披露的有形资产净值加权平均折价31%，明显高于长期平均净资产价值折价约10%；该行预计的2026财年经常性每股收益率为8.7%，也高于长期平均的6.5%，因此认为板块估值有吸引力。
  • 低估值与资产价格压力同时存在：法国10年期国债收益率10月上升11个基点至4.97%，而德国下降26个基点至3.32%；欧洲第三季度办公物业交易额同比下降三分之一至88亿欧元，为2009年以来最低水平。

哪些物业经营较强，哪些公司仍在收缩？

  • 零售业主经营趋势总体向好，Klépierre和Eurocommercial小幅上调盈利预期。Covivio的办公、酒店和德国住宅业务表现稳健，WDP也按计划推进。
  • 开发活动则更受约束：CTP因租赁活动放缓、预租走弱而下调全年预计竣工规模，但重申2026财年每股收益指引。Icade虽然重申指引，经营趋势却走弱，并提出会稀释现有股东的以股代息方案。
  • 德国住宅业主Vonovia下调2026及2028财年盈利和资本开支展望，资产价值前景也弱于Bernstein预期。该行认为削减资本开支有助于保护资产负债表，并预计公司可能在次年3月采取更审慎的股息政策。

办公楼需求为何坚挺，交易却低迷？

  • 优质办公楼的租赁需求与投资成交正在分化。JLL预计，2026年伦敦中心区办公楼租赁面积将超过1000万平方英尺，为2019年以来最强的一年；截至报告时，年内租赁面积较长期平均高10%。
  • 但融资成本高企及买卖双方价格分歧抑制交易。2026年第三季度英国办公物业投资额下降25%至约21亿英镑，成交集中于伦敦和优质资产；Bernstein指出，部分卖家可能需要接受更低价格才能促成交易。
  • 估值压力也体现在收益率上：据Savills，英国优质物业平均收益率10月升至6%，其中办公和配送物业收益率扩大25个基点。Bernstein认为，较少的新供给和高建设成本有助于支撑部分板块的租金前景。

英国预算和柏林住宅提案会怎样影响业主？

  • 英国秋季预算提高了零售、酒店餐饮及休闲业适用的小企业税费减免门槛，并为符合条件的物业提供两年保护，限制税单超通胀上涨，有助于租户承担物业成本。
  • 办公和物流物业没有新增行业专项附加税，好于预算前的部分猜测。物业税费通常由租户承担，但占用成本上升最终可能压低业主可收取的租金。
  • 柏林三党在正式联合组阁谈判前提出住宅社会化方案：持有超过1万套柏林住房的业主，其超出门槛的合资格住房可能被转入公共所有，补偿上限为160亿欧元。方案尚未成为法律，Bernstein认为持续的不确定性可能压制当地房地产投资。

欧洲数据中心扩张面临哪些门槛？

  • 西班牙数据中心监管草案的最新进展显示，较严格要求可能保留至2031年过渡期后，最终草案同时放宽了可再生能源采购规则；后续还需经过国务委员会意见、修改及部长会议批准。
  • Bernstein估计，在最坏情景下，Merlin Properties数据中心开发管线中略多于四分之一会受影响，葡萄牙加快开发可完全抵消影响。该行认为，按分部加总估值，Merlin目前估值未计入数据中心未来上行空间。
  • 成本和供电同样影响开发：据Turner & Townsend，欧洲数据中心建设成本同比上涨13%，至每瓦12.76美元。英国Loughton一个计划中的项目因电网连接据报延迟至2030年代，失去了微软作为锚定租户。