为什么电力到位时间比总规划容量更重要？

  • Bernstein 访谈的法律专家认为，电力仍是近期开发的最大约束。12个月内可用的电力最有价值，12至24个月次之；超过48个月通常缺乏商业吸引力。
  • 一个规划容量400兆瓦的园区，即使只有100兆瓦能在12至24个月内到位，只要剩余电力有可信的获取路径，仍可能很有价值：客户可以先启动，再逐步扩容。
  • 与此同时，美国的监管变化主要发生在地方层面。社区接受程度和地方规则变化也在影响开发商判断，项目不仅要符合现行规定，还要考虑建设期间规则改变的可能。

大型租约的关键争议是什么？

  • 大型交易通常逐笔定制。大型云厂商往往使用有利于自身的合同模板，其中可能埋有无因解除权；专家认为，这类权利会削弱为定制设施融资和出售资产的能力，通常应在谈判中删除。
  • 较常见的解除条件是供电路径丧失或开发进度未达到约定节点；延误也可能触发免租抵扣或约定赔偿。具体条款取决于项目规模、客户类型和双方议价能力。
  • 扩容、优先承租、购买及续租权同样影响园区未来的使用。开发商若给予租户过多控制权，可能限制后续开发选择。

新兴云服务商的担保发生了什么变化？

  • 专家表示，新兴云服务商的新建数据中心交易几乎都需要信用增级，包括预付现金、信用证或第三方担保，以帮助项目获得融资。
  • 过去一年，担保正从覆盖整份租约转向有限保障。例如，担保方可能只覆盖建设贷款的80%，而非全部租金；开发商投入的股权及未获担保的贷款部分仍面临风险。
  • 担保通常还会在初始租期内线性递减，保障随时间下降；担保方则越来越多地要求在承担担保责任后接手场地和电力的权利。租约转让时能否保留原有信用支持，也是合同融资能力的重要条件。

租户违约后，项目为什么仍可能有价值？

  • 专家预计，未来1至3年部分新兴云服务商可能倒闭：其数据中心租约可能长达15年，而客户合同可能只有数天、数月，较强的合同通常也仅有1至3年。
  • 专家举例称，若每兆瓦建设成本为1000万美元、事先取得相当于成本30%的有效信用保障，租户倒闭且业主能迅速收回设施时，业主的有效成本可降至每兆瓦700万美元，重新出租时更有价格竞争力。
  • 这一结果取决于保障的结构和回收速度；此外，为原客户定制的设施转租时，可能需要改造。

需求还在增长，下一处机会在哪里？

  • 受访专家尚未看到交易活动放缓，但观察到参与者更审慎，也更担心交易对手是投机者。部分担保方信用受到关注，已在影响新交易的竞标选择。
  • 专家预计，未来3至5年需求将从偏远地区的训练园区扩展至城市和郊区较小的推理设施。他观察到，中型运营商被并购后转向大型项目，部分剩余供应商又缺少电力，本地容量竞争者减少。