Morgan Stanley: цены на вторичное жилье в Китае продолжили падать в октябре; одновременное ослабление рынка жилья и акций снижает эффект богатства

Стали ли цены на вторичное жилье в октябре еще ниже по сравнению с сентябре?

Национальные цены сделок со вторичным жильем в октябре снизились на 0,61% за месяц, немного больше, чем на 0,60% в сентябре; снижение составило 6,7% в годовом выражении и 4,9% с начала года. Падение в десяти крупнейших городах усилилось до 0,66% против 0,54% в сентябре.
Ценовое давление остается повсеместным: цены предложения на вторичное жилье в 85 отслеживаемых городах снизились на 0,6% за месяц и на 7,8% за год; примерно в 95% городов выборки цены снизились за месяц. Замедление годового падения в основном объясняется эффектом базы сравнения, тогда как месячное снижение с начала года остается в отрицательном диапазоне около 0,4%–0,7%.

Количество новых объявлений о продаже вторичного жилья сократилось на 2% за месяц, однако число просмотров жилья в офисах агентств в 34 городах выросло на 13% за месяц и на 3% за год. По мнению Morgan Stanley, это похоже на ситуацию прошлых лет и представляет собой сезонное восстановление, которое пока не изменило картину слабых ценовых показателей.
Продажи нового жилья также ослабевают: годовое снижение относимых к застройщикам TOP50 и TOP100 объемов продаж усилилось соответственно до 19% и 17% против 13% и 14% в сентябре. Команда Morgan Stanley частично связывает это с замедлением вывода проектов на рынок после введения политики продажи готового жилья, а также с более конкурентоспособными ценами на вторичное жилье, которое продолжает увеличивать свою долю рынка.

По оценке Morgan Stanley, на октябре 2026 года потери благосостояния на рынке жилья с декабря 2024 года составляли около 50,4 трлн юаней. За тот же период совокупная рыночная капитализация акций класса A в Шанхае и Шэньчжэне выросла примерно на 5,2 трлн юаней, и ранее фондовый рынок частично компенсировал потери.
Однако с начала 2026 года капитализация рынка акций класса A сократилась примерно на 14,1 трлн юаней, тогда как потери жилищного благосостояния составили около 12,2 трлн юаней. В отличие от первой половины 2026 года, когда рост фондового рынка мог компенсировать снижение стоимости недвижимости, с начала года и по октябре оба класса активов негативно влияли на эффект богатства.

Morgan Stanley отмечает, что на спрос в Китае приходится более 30% совокупных расходов на европейские предметы роскоши, а более 70% благосостояния китайских домохозяйств связано с недвижимостью. Одновременное падение цен на недвижимость и ослабление фондового рынка делают эффект богатства китайских домохозяйств важным макроэкономическим фактором давления на спрос на предметы роскоши.
Команда банка по рынку недвижимости Китая ожидает, что дальнейшее снижение цен предложения будет оказывать давление на цены сделок; замедление вывода новых домов на рынок и субсидии по ипотеке могут поддержать сделки со вторичным жильем в четвертом квартале. Несмотря на осторожный взгляд на китайский рынок жилья, оценка европейских брендов в отчете остается In-Line.