Bernstein: Veri merkezi sözleşmelerinde değişim: Elektriğin sağlanma zamanı talebi belirliyor, bulut kiracılarının garantileri küçülüyor

Elektriğin sağlanma zamanı neden planlanan toplam kapasiteden daha önemli?

Bernstein’ın görüştüğü hukuk uzmanlarına göre elektrik, yakın vadeli geliştirme faaliyetlerinin önündeki en büyük kısıt olmaya devam ediyor. 12 ay içinde kullanılabilir olan elektrik en değerli seçenek; onu 12 ila 24 ay içinde sağlanan elektrik izliyor. 48 ayı aşan süreler ise genellikle ticari açıdan cazip değil.
Planlanan kapasitesi 400 megavat olan bir yerleşke, kalan elektriği sağlamak için güvenilir bir yol bulunduğu sürece, 12 ila 24 ay içinde yalnızca 100 megavat sağlanabilse bile çok değerli olabilir: Müşteriler önce faaliyete başlayıp ardından kapasiteyi kademeli olarak artırabilir.
Bu arada ABD’deki düzenleme değişiklikleri ağırlıklı olarak yerel düzeyde gerçekleşiyor. Toplumun kabul düzeyi ve yerel kurallardaki değişiklikler de geliştiricilerin değerlendirmelerini etkiliyor; projeler mevcut kurallara uymanın yanı sıra inşaat sırasında kuralların değişebileceği olasılığını da hesaba katmalı.

Büyük işlemler genellikle tek tek özelleştiriliyor. Büyük bulut sağlayıcıları çoğunlukla kendi lehlerine olan ve sebepsiz fesih hakkı içerebilen sözleşme şablonları kullanıyor; uzmanlar, bu hakların özel olarak inşa edilen tesisleri finanse etme ve varlıkları satma kabiliyetini zayıflattığını ve genellikle müzakerelerde çıkarılması gerektiğini düşünüyor.
Daha yaygın fesih koşulları arasında elektrik sağlama yolunun kaybedilmesi veya geliştirme sürecinde kararlaştırılan aşamalara ulaşılamaması bulunuyor; gecikmeler de kira muafiyeti kredilerini veya kararlaştırılmış tazminatı tetikleyebilir. Somut hükümler projenin büyüklüğüne, müşteri türüne ve tarafların pazarlık gücüne bağlı.
Genişleme, öncelikli kiralama, satın alma ve kira yenileme hakları da yerleşkenin gelecekteki kullanımını etkiliyor. Geliştiriciler kiracılara fazla kontrol verirse sonraki geliştirme seçenekleri sınırlanabilir.

Uzmanlara göre yeni bulut sağlayıcılarının yeni veri merkezi işlemlerinin neredeyse tamamı, projelerin finansman bulmasına yardımcı olmak için peşin nakit, akreditif veya üçüncü taraf garantileri dahil kredi güçlendirmesi gerektiriyor.
Son bir yılda garantiler, kira sözleşmesinin tamamını kapsamaktan sınırlı korumaya yöneldi. Örneğin garantör, tüm kira bedeli yerine inşaat kredisinin yalnızca %80 kadarını karşılayabilir; geliştiricinin yatırdığı öz sermaye ve kredinin garanti edilmeyen kısmı risk altında kalır.
Garantiler genellikle ilk kira dönemi boyunca doğrusal biçimde de azalır ve koruma zamanla düşer; garantörler ise garanti yükümlülüğünü üstlendikten sonra alanı ve elektrik arzını devralma hakkını giderek daha fazla talep ediyor. Kira sözleşmesi devredildiğinde mevcut kredi desteğinin korunup korunamayacağı da sözleşmenin finansman kabiliyeti açısından önemli bir koşul.

Uzmanlar, bazı yeni bulut sağlayıcılarının önümüzdeki 1 ila 3 yıl içinde iflas edebileceğini öngörüyor: Veri merkezi kira sözleşmeleri 15 yıla kadar uzayabilirken müşteri sözleşmeleri yalnızca birkaç gün veya ay sürebiliyor; daha güçlü sözleşmeler de genellikle yalnızca 1 ila 3 yıl sürüyor.
Uzmanlar şu örneği veriyor: Megavat başına inşaat maliyeti 10 milyon dolar ise ve önceden maliyetin %30 kadarına eşit etkili bir kredi güvencesi sağlanmışsa, kiracının iflas etmesi ve mal sahibinin tesisi hızla geri alabilmesi durumunda mal sahibinin efektif maliyeti megavat başına 7 milyon dolara düşebilir; böylece tesis yeniden kiralanırken fiyat açısından daha rekabetçi olur.
Bu sonuç güvencenin yapısına ve tesisin geri alınma hızına bağlı; ayrıca ilk müşteriye özel olarak düzenlenen tesisin yeniden kiralanırken değiştirilmesi gerekebilir.

Görüşülen uzmanlar işlem faaliyetlerinde henüz bir yavaşlama görmediklerini, ancak katılımcıların daha temkinli olduğunu ve işlem karşı taraflarının spekülatör olabileceğinden daha fazla endişe duyduğunu gözlemlediklerini belirtiyor. Bazı garantörlerin kredi değerliliği sorgulanıyor ve bu durum yeni işlemlerde teklif seçimlerini şimdiden etkiliyor.
Uzmanlar, önümüzdeki 3 ila 5 yıl içinde talebin uzak bölgelerdeki eğitim yerleşkelerinden şehir ve banliyölerdeki daha küçük çıkarım tesislerine yayılacağını öngörüyor. Uzman, orta ölçekli işletmecilerin satın alındıktan sonra büyük projelere yöneldiğini, kalan bazı sağlayıcıların ise elektrikten yoksun olduğunu ve yerel kapasite için rekabet edenlerin sayısının azaldığını gözlemliyor.