Morgan Stanley: Giá nhà đã qua sử dụng tại Trung Quốc tiếp tục giảm trong tháng 10, nhà ở và cổ phiếu cùng suy yếu làm giảm hiệu ứng tài sản

Giá nhà đã qua sử dụng có tiếp tục suy yếu trong tháng 10 so với tháng 9 không?

Giá giao dịch nhà đã qua sử dụng trên toàn quốc giảm 0,61% so với tháng trước trong tháng 10, giảm mạnh hơn đôi chút so với mức giảm 0,60% trong tháng 9; giảm 6,7% so với cùng kỳ năm trước và 4,9% từ đầu năm. Mức giảm tại mười thành phố lớn nhất nới rộng lên 0,66%, so với 0,54% trong tháng 9.
Áp lực giá vẫn phổ biến: giá chào bán nhà đã qua sử dụng tại 85 thành phố được theo dõi giảm 0,6% so với tháng trước và 7,8% so với cùng kỳ; giá giảm theo tháng tại khoảng 95% số thành phố trong mẫu. Mức giảm theo năm thu hẹp chủ yếu do hiệu ứng nền so sánh, trong khi mức giảm hàng tháng kể từ đầu năm vẫn nằm trong vùng âm khoảng 0,4% đến 0,7%.

Số lượng nhà đã qua sử dụng đăng bán mới giảm 2% so với tháng trước, nhưng lượt xem nhà tại các văn phòng môi giới ở 34 thành phố tăng 13% so với tháng trước và 3% so với cùng kỳ. Morgan Stanley cho rằng diễn biến này tương tự các năm trước, là sự phục hồi theo mùa và chưa làm thay đổi bức tranh các chỉ báo giá yếu.
Doanh số nhà mới cũng đang suy yếu: mức giảm doanh số thuộc về các chủ đầu tư TOP50 và TOP100 lần lượt nới rộng lên 19% và 17% so với cùng kỳ, so với 13% và 14% trong tháng 9. Nhóm Morgan Stanley quy một phần nguyên nhân cho việc các dự án được đưa ra thị trường chậm lại sau khi chính sách bán nhà xây xong được triển khai, cũng như giá nhà đã qua sử dụng cạnh tranh hơn và tiếp tục giành thị phần.

Theo ước tính của Morgan Stanley, tính đến tháng 10 năm 2026, tổn thất tài sản trên thị trường nhà ở kể từ tháng 12 năm 2024 vào khoảng 50,4 nghìn tỷ nhân dân tệ. Trong cùng giai đoạn, tổng vốn hóa thị trường cổ phiếu loại A tại Thượng Hải và Thâm Quyến tăng khoảng 5,2 nghìn tỷ nhân dân tệ, và trước đó thị trường chứng khoán đã phần nào bù đắp tổn thất.
Tuy nhiên, tính từ đầu 2026 đến nay, vốn hóa thị trường cổ phiếu loại A giảm khoảng 14,1 nghìn tỷ nhân dân tệ, trong khi tổn thất tài sản nhà ở vào khoảng 12,2 nghìn tỷ nhân dân tệ. Khác với nửa đầu 2026, khi thị trường chứng khoán tăng giúp bù đắp sự suy giảm giá trị bất động sản, cả hai loại tài sản đều kéo giảm hiệu ứng tài sản tính đến tháng 10 năm nay.

Morgan Stanley cho biết nhu cầu từ Trung Quốc chiếm hơn 30% tổng chi tiêu cho hàng xa xỉ châu Âu, và hơn 70% tài sản hộ gia đình Trung Quốc nằm trong bất động sản. Vì giá bất động sản giảm đồng thời với thị trường chứng khoán suy yếu, hiệu ứng tài sản của hộ gia đình Trung Quốc trở thành yếu tố gây sức ép vĩ mô quan trọng đối với nhu cầu hàng xa xỉ.
Nhóm bất động sản Trung Quốc của ngân hàng dự báo việc tiếp tục giảm giá chào bán sẽ gây sức ép lên giá giao dịch; việc ra mắt nhà mới chậm lại và trợ cấp thế chấp có thể hỗ trợ giao dịch nhà đã qua sử dụng trong quý IV. Dù thận trọng với thị trường nhà ở Trung Quốc, báo cáo vẫn giữ quan điểm ngành In-Line đối với các thương hiệu châu Âu.