三季度哪些需求在加速？

  • Digital Realty三季度新签租约按项目全部权益计算达到创纪录的8.55亿美元，按公司权益计算为6.27亿美元；其中超过1兆瓦的业务签约4.74亿美元，北弗吉尼亚州和亚太地区表现突出。
  • 企业部署也在扩大：托管与互联业务签约额为1.58亿美元，高于上季度的1.38亿美元及此前季度约1亿美元的水平。一家领先AI实验室在欧洲、中东和非洲的15个站点部署，建立互联网络。
  • 三季度租金收入为12.25亿美元，同比增长17.1%，比摩根大通此前预测高4.1%；但总收入为19.02亿美元，环比下降1.1%，其中费用收入由上季度的2.49亿美元降至7530万美元。

新签订单和续租涨价怎样影响收入？

  • 三季度续签租约对应的年化租金收入为2.61亿美元，现金租金较原租约上涨11.8%；其中超过1兆瓦的续租业务涨幅达26.3%。公司将2026年全年现金续租涨幅指引上调1个百分点至10%—12%。
  • 按公司权益计算，季度末已签约待起租租约增至19亿美元；公司预计其中3.71亿美元在2026年剩余时间起租，8.31亿美元在2027年起租，6.43亿美元在2028年及以后起租。新签约因此需要随项目交付和起租逐步转为收入。
  • 公司连续第三个季度上调全年主要财务指标指引：剔除业绩分成收入后的总收入指引隐含同比增长近16%；同口径每股核心运营资金（FFO）指引中点上调0.15美元，隐含增长12.7%。

扩建速度加快，资金压力有多大？

  • 公司在建容量约1.5吉瓦，预计总成本约220亿美元，预计开发收益率为11.6%；在建容量预租率从二季度的54%升至63%。三季度投运的50兆瓦容量中，95%已预租。
  • 区域进度并不均衡：北美在建项目预租率为71%，欧洲、中东和非洲仅为12%，亚太为75%。北美预计建设成本从上季度的每兆瓦约1410万美元升至1450万美元，亚太从约1110万美元升至1550万美元。
  • 摩根大通预计2026年资本开支为53.41亿美元，比2025年增长67.9%，并在估值模型中预计全年无杠杆自由现金流为负15.68亿美元。
  • 公司近期通过市场股票发行筹集5.4亿美元、发行债务筹集17亿美元，并获得新永久资本策略的14亿美元股权承诺。公司还将全年资产出售或注入目标上调5亿美元至15亿—20亿美元，以向长期投资者回收成熟资产中的资本。

摩根大通如何看待增长与盈利？

  • 摩根大通认为，公司在北弗吉尼亚州及全球主要市场的容量、开发项目和续租定价能力，使其有望受益于云计算和AI带来的数据中心需求。
  • 该行将2026年收入预测上调至73.19亿美元，但将调整后EBITDA预测从38.91亿美元下调至38.42亿美元；对应利润率预计为52.5%，低于上次预测的54.5%，也低于2025年的54.6%。
  • 该行维持增持评级和2027年12月235美元目标价。其现金流折现估值采用6.75%的加权平均资本成本、4.5%的永续增长率及10%的公开市场折价；建设热潮若造成供应过剩，可能压低数据中心租赁价格。