深圳二手房价为何有望企稳？

  • 深圳二手房价2026年前三季度下跌0.4%，跌幅较2024年全年的10.4%和2025年的9.8%明显收窄。受访的中原地产市场专家预计，二手房价将在2026年底前大致见底。
  • 支撑来自新房供应减少和新房价格趋稳。深圳新房供应从2024年约3.97万套降至2025年约3.47万套，2026年至报告时约为1.6万套；专家预计，供应收缩及现房销售政策将限制2027—2028年的供应，并使部分需求转向二手房。
  • 摩根大通的看法与专家大体一致：土地供应收缩有利于一线城市房价温和企稳，尤其是上海和深圳；该行对中国其他地区的房价仍预计温和下跌。

供应收缩能否减轻库存压力？

  • 专家给出的深圳新房库存约为2.2万套，去化周期11.4个月，但这一口径不含已建成库存；计入后，去化周期超过20个月。
  • 二手房挂牌量在2025年从1月的5.6万套升至年底的10.7万套，2026年大致稳定在10.4万—10.7万套，相当于约23个月的销售量。挂牌量止增，但存量仍然较高。
  • 专家预计，新房供应收缩将使深圳新房销售量2026年下降10%，2027年再降10%—15%；二手房销售量则在两年内大致持平。

“828政策”对开发商的影响是什么？

  • 专家认为，近期卖出的住宅用地较少，加上过渡安排，政策对深圳市场的短期影响有限：8月28日前取得的土地，项目可在2027年底前按旧规则预售。
  • 不过，按揭贷款要等到竣工备案时才发放，会增加开发商的现金流压力。对于限高80米的项目，从拿地到预售的时间可能由至少6个月延长至18个月。

人才房放宽资格会分流商品房需求吗？

  • 深圳10月将人才房申请的社保要求从3年降至1年，住房持有情况追溯期从5年缩短至3年。专家认为，放宽的背景是销售去化偏弱：可售人才房去化率从2023年的90%降至2025年的17%，未来资格要求还可能进一步放松。
  • 专家认为，人才房虽通常较同地段商品房便宜约30%，但部分项目的质量、位置和准入限制会削弱折价吸引力，一些买家可能转向二手房或品质更好的商品房。