亏损收窄，为何仍难让机构放心？

  • 万科2026年三季度核心净亏损77亿元人民币，较二季度的85亿元有所收窄，但已连续12个季度亏损。摩根大通认为，投资者的关注点仍是流动性和资产负债表。
  • 毛利率出现改善：2026年前三季度整体毛利率为2.9%，高于上半年的2.3%；但表中调整后净利润率从二季度的-18.0%降至三季度的-24.5%，显示毛利改善尚未转化为净利润率改善。

现金和销售出现了什么变化？

  • 三季度经营现金流和自由现金流分别为流出27亿元、41亿元人民币，二季度则均为正。摩根大通指出，转负部分与季节性因素有关。
  • 三季度末现金余额为520亿元人民币，环比下降11%；现金对短期债务的覆盖倍数从上半年末的0.32倍降至0.28倍，意味着现有现金相对于短债的缓冲进一步缩小。
  • 销售也在走弱：三季度合同销售额约160亿元人民币，环比下降11.1%、同比下降47.7%；销售面积环比下降9.7%。

摩根大通如何判断下一步？

  • 摩根大通认为，最新债券展期后，在深圳地铁没有额外支持的情况下，万科流动性压力将持续；该行认为全面债务重组是较可能的下一步。
  • 该行维持万科H股减持评级，目标价为1.60港元，期限至2027年6月；估值依据是0.2倍未来一年市净率，参照香港上市困境内房股的平均水平。
  • 销售好于预期、深圳地铁提供新流动性支持或大规模出售资产，是该行列出的上行风险；销售或流动性压力差于预期则构成下行风险。