房企融资转向银行，会带来什么变化？
- 受访银行认为，828新规将加快房地产开发从高杠杆、快周转、高利润向低杠杆、慢周转、低利润转变；中小房企和部分民营房企面临更大经营压力。
- 由于项目不能再依赖以往的预售模式，银行贷款在开发商融资中的占比可能上升。银行也将更多按项目评估信用风险，关注地段、产品质量和配套设施。
- 一家银行认为，优质项目供给有限，主办银行制可能在短期加剧竞争；但取得主办资格也可能带来按揭等业务机会。
长期风控改善，眼下的地产风险如何？
- 受访银行认为，加强预售资金监管和规范项目管理，长期有助于减少项目烂尾风险，降低开发贷和按揭贷款的信用风险。与此同时，新规将延迟新房按揭放款，短期不利于按揭增长。
- 银行表示，开发商贷款的关注类和逾期指标目前大致稳定，新生成不良贷款的比率较周期早期放缓，但存量风险仍需时间处置。
- 受访银行认为，房地产仍处于下行调整期，新开工和销售继续下降；房价可能接近底部，持续复苏的时间仍不确定。
按揭需求为何迟迟没有拐点？
- 受访银行将按揭增长疲弱主要归因于需求：居民收入预期偏弱、房价下跌，以及更多购房者使用公积金贷款。部分城市成交环比改善，但按揭和更广泛的零售贷款需求尚无明确拐点。
- 城市之间的表现并不一致：新规后惠州、江门观望情绪较浓，一、二手房成交偏弱；深圳新房供应仍紧，二手房成交更活跃。银行预计会更加重视二手房按揭，竞争也可能加剧。
- 40年期按揭因总利息支出较高而使用有限；按揭纾困措施通常需要客户主动申请并满足资格条件，使用率也较低。
银行盈利和零售资产质量还有哪些压力？
- 受访银行预计2027年行业净息差面临压力：存款重定价带来的好处减弱，地方政府相关贷款定价下降，优质企业客户竞争也已推动企业贷款定价明显下行。
- 一家银行表示，新增零售不良贷款的增长有所放缓，但关注类和逾期贷款仍呈上升趋势，尚难判断资产质量已出现拐点。另一家银行称，其深圳零售不良贷款余额和比例小幅上升，但仍可控。
摩根大通更看好哪些银行？
- 摩根大通整体上对调研结果持偏正面看法，偏好四大国有银行，理由是其零售业务敞口较低，且在争取开发商融资主办银行资格方面有竞争优势。
- 该行也看好招商银行，认为其在深圳等一线城市的业务敞口较高；深圳房地产市场正出现筑底迹象，828政策带来的负面影响相对温和。