三季度业绩和全年指引有什么变化？
- Digital Realty三季度收入为19.02亿美元，同比增长20.6%，比摩根士丹利预期高8.9%；每股核心FFO为2.10美元，高于该行预期的1.99美元。
- 收入超预期并未等比例转化为经营利润：调整后EBITDA为9.78亿美元，比该行预期高2.1%，利润率为51.4%，低于其预期的54.9%。当季水电费用和租户费用报销收入均高于该行预期。
- 公司将2026年每股核心FFO指引上调0.15美元至8.30—8.35美元，剔除净超额收益分成后，预计同比增长约13%。
创纪录签约来自哪些需求？
- 三季度按公司权益份额计算的签约额达到创纪录的6.27亿美元，其中大于1兆瓦的签约为4.74亿美元；0—1兆瓦及互联业务签约为1.52亿美元，同比增长80%。
- 大型租约受北弗吉尼亚大单和亚太地区创纪录活动推动；企业需求与AI推理带动较小规模部署，0—1兆瓦签约中44%与AI相关。
- 续租的现金租金较到期租约高11.8%，显示现有资产也在受益于定价改善。公司现有待起租租约金额为18亿美元，其中约3.71亿美元预计在2026年余下时间起租。
扩建空间有多大，成本又如何变化？
- 按项目全部权益口径，公司未来开发容量约为10吉瓦，其中约1.5吉瓦正在建设；2027—2028年计划交付的超大规模客户导向容量接近1.5吉瓦。
- 在建开发项目预计总投资约220亿美元，其中公司权益份额为153亿美元；项目预租率为63%，预计稳定运营后的收益率为11.6%。
- 扩建成本也在抬升：每兆瓦建设成本约1500万美元，高于上季度的1440万美元。新容量能否维持预期回报，需要同时看建设成本和租赁进度。
新资金平台能否缓解融资压力？
- 季后，公司面向北美稳定运营的超大规模数据中心设立永久资本策略，获得14亿美元初始股权承诺。公司计划先将资产负债表上的成熟资产注入该平台，并将2026年资产处置及注入指引上调5亿美元至15亿—20亿美元。
- 摩根士丹利认为，出售或注入成熟资产后，公司可将资金重新投向收益率更高的开发项目，同时保留持股并获取经常性管理费；但该平台只能缓解、不能消除公开市场股权融资需求。
- 该行模型计入2027年进一步发行5.9亿美元股权，稀释风险是其维持与大市同步评级的重要原因。摩根士丹利维持2027年末目标价215美元，并认为公司面临的风险与回报大致平衡。