Morgan Stanley: Harga rumah sekunder di China terus turun pada Oktober, sementara pelemahan properti dan saham sekaligus menggerus efek kekayaan

Apakah harga rumah sekunder semakin melemah pada Oktober dibandingkan September?

Harga transaksi rumah sekunder nasional turun 0,61% secara bulanan pada Oktober, sedikit lebih besar daripada penurunan 0,60% pada September; turun 6,7% secara tahunan dan 4,9% sejak awal tahun. Penurunan di sepuluh kota terbesar melebar menjadi 0,66%, dari 0,54% pada September.
Tekanan harga masih meluas: harga penawaran rumah sekunder di 85 kota yang dipantau turun 0,6% secara bulanan dan 7,8% secara tahunan; harga turun secara bulanan di sekitar 95% kota sampel. Penyempitan penurunan tahunan terutama dipengaruhi basis perbandingan, sedangkan penurunan bulanan sejak awal tahun tetap berada di kisaran negatif sekitar 0,4% hingga 0,7%.

Jumlah listing baru rumah sekunder turun 2% secara bulanan, tetapi kunjungan calon pembeli ke kantor agen di 34 kota naik 13% secara bulanan dan 3% secara tahunan. Morgan Stanley menilai hal ini serupa dengan tahun-tahun sebelumnya dan merupakan pemulihan musiman, yang belum mengubah gambaran indikator harga yang lemah.
Penjualan rumah baru juga melemah: penurunan penjualan yang dapat diatribusikan kepada pengembang TOP50 dan TOP100 masing-masing melebar menjadi 19% dan 17% secara tahunan, dibandingkan 13% dan 14% pada September. Tim Morgan Stanley mengaitkan sebagian hal ini dengan peluncuran proyek yang melambat setelah kebijakan penjualan rumah siap huni diterapkan, serta harga rumah sekunder yang lebih kompetitif dan terus memperoleh pangsa pasar.

Menurut perkiraan Morgan Stanley, hingga Oktober 2026, kerugian kekayaan pasar perumahan sejak Desember 2024 mencapai sekitar 50,4 triliun yuan. Dalam periode yang sama, total kapitalisasi pasar saham A Shanghai dan Shenzhen meningkat sekitar 5,2 triliun yuan, dan pasar saham sebelumnya sempat memberikan kompensasi sebagian.
Namun, sepanjang 2026 hingga saat ini, kapitalisasi pasar saham A turun sekitar 14,1 triliun yuan, sementara kerugian kekayaan perumahan mencapai sekitar 12,2 triliun yuan. Berbeda dengan paruh pertama 2026, ketika kenaikan pasar saham dapat mengimbangi penyusutan properti, kedua kelas aset menekan efek kekayaan hingga Oktober tahun ini.

Morgan Stanley menyebutkan bahwa permintaan China mencakup lebih dari 30% total belanja barang mewah Eropa, dan lebih dari 70% kekayaan rumah tangga China berada di properti. Karena penurunan properti terjadi bersamaan dengan pelemahan pasar saham, efek kekayaan rumah tangga China menjadi faktor tekanan makro yang penting bagi permintaan barang mewah.
Tim properti China bank tersebut memperkirakan penurunan lebih lanjut pada harga penawaran akan terus menekan harga transaksi; peluncuran rumah baru yang lebih lambat dan subsidi hipotek mungkin mendukung transaksi rumah sekunder pada kuartal keempat. Meski berhati-hati terhadap pasar perumahan China, pandangan sektoral laporan tersebut untuk merek-merek Eropa tetap In-Line.