为什么高盛认为企稳首先看供给，而不是需求反弹？

  • 高盛走访形成的共识是，国内住房需求疲弱可能延续，政策支持预期也偏低；因此，新房价格稳定更依赖主动压缩新增供应、改善施工和产品质量，而非需求全面回升。
  • 受访专家预计，土地投资和新开工在2027—2028年可能进一步明显下滑，之后逐步稳定；一线城市二手房已有企稳迹象，但新房库存去化仍慢、价格仍在下跌，整体市场尚未真正触底。高盛认为，核心城市可能率先出现价格拐点。
  • 供给收缩并不意味着所有开发商都安全：未来两年资金缺口可能扩大，弱资质房企的违约风险将重新上升；高盛更看好领先国企和资金较充足的地方开发商。

新的销售与融资模式，会怎样改变开发商的经营？

  • 高盛观察到，银行认为新销售模式有助于减少房企挪用项目资金、保护购房者权益；但银行仍谨慎放贷，主要评估领先国企及具体项目，传统开发商融资预计继续偏弱。
  • 中国金茂在新模式下仍维持每年按权益口径新增土地投资300亿元的目标，称将依靠母公司中化集团支持，而不是提高杠杆；这一规模约为高盛对其2027—2028年平均土地投资预测的两倍。管理层希望新项目净利率达到12%—15%，并把投资集中在10个核心城市。
  • 扩张计划的现金流代价是，新预售模式下项目达到预售条件、形成回款的节奏较旧模式延后；公司估计正向现金流会晚3—4个月。金茂截至2026年上半年仍有930亿元存量待处置，其中280亿元为难售尾货，公司计划不论价格清理，未来可能因此产生减值或压低会计毛利。

建材企业能否用涨价和出海抵消国内需求下滑？

  • 东方雨虹管理层预计，项目渠道需求在2027年可能再降20%—30%；年内有资金保障的市政有效项目数已至少减少一半，资金拨付速度因而比项目储备总量更能决定短期需求。
  • 公司正从争夺份额转向利润优先。沥青价格从8月底约每吨4,500元升至一度约6,500元，9月毛利率压到略高于20%；两轮合计约10%—11%的提价预计从11月起更多体现，管理层同时预计原材料价格明年回落。
  • 出海提供增长空间，但盈利改善有时间差：管理层预计海外收入2027年达到60亿—70亿元、同比增长33%—56%，自营海外业务有望当年盈亏平衡；而2026年前九个月其销售及管理费用约占收入30%，自营业务毛利率为20%以上，低于海外本地生产销售业务的30%以上。公司预计2027年扣除减值后的净利润为25亿元，较2026年预计的20亿元增长25%。

银行说风险可控，是否意味着房贷和开发贷已经转强？

  • 并非如此。银行预计，受新房市场收缩影响，按揭余额仍承压；利息补贴可能逐步释放需求，但银行预计不会带来骤增。二手房按揭提供部分支撑：一家银行称，其新增贷款中二手房按揭占比已超过50%。
  • 风险改善主要体现在新增不良放缓，而非存量风险消失：银行称开发商及相关产业链新增不良形成趋缓，但不良余额仍高，既有风险清收处置所需时间比过去两年更长。银行认为新发放房贷和开发贷资产质量有所改善，同时对房企和项目继续筛选。