房贷补贴落地后，新房销售发生了什么？
- 根据中指研究院数据，2026年10月百强房企合计销售同比下降13%，降幅较9月的11%扩大，也弱于摩根大通此前预期的个位数降幅。该行原本预计，10月1日生效的房贷补贴至少会短期小幅提振低线城市销售。
- 10月百强房企销售额约1810亿元，环比增长10%；摩根大通认为这与季节性有关：2016—2025年，10月销售平均占全年9.1%，高于9月的8.5%。
- 与2018—2021年同期平均水平相比，10月销售低76%，较9月的低80%有所收窄，但仍处于通常低70%—80%的区间。
二手房为什么表现更强？
- Iceberg指数显示，重点城市二手房销售10月同比增长超过20%，较9月的19%略有加速。摩根大通预计，2026年四季度二手房销售仍将保持超过10%的同比增长。
- 按摩根大通估算，全国约22%的新房房源可能符合房贷补贴条件，二手房的相应比例约为40%。覆盖比例差异是该行判断二手房相对受益更多的依据。
哪些房企逆势增长，改善能持续吗？
- 重点国有房企销售同比降幅从9月的16%收窄至10月的3%；摩根大通认为，这主要与推盘时间安排有关。
- 在重点上市房企中，招商蛇口、建发和华润置地是10月仅有的三家实现销售同比正增长的国有房企，增幅分别为23%、10%和3%。今年前10个月，华润置地、中海地产、中国金茂和招商蛇口的累计销售仍同比增长2%—6%。
摩根大通如何看后续销售？
- 百强房企2026年前10个月销售同比下降13%，摩根大通维持全年下降12%的预测。
- 该行预计重点房企2027年销售同比下降20%—30%：在“828政策”影响下，开发商需要保留现金以应对现金流规划变化，2026年四季度拿地可能放缓。
- 选股方面，摩根大通保持选择性，偏好华润置地、华润万象生活和贝壳。