华发发生了什么，为何波及国企房企？

  • 据彭博10月26日报道，珠海华发集团正与至少三家银行商谈贷款展期及降息，并有两只信托产品未按时兑付。10月29日，彭博报道称集团已向其中一只逾期产品的部分投资者还款。
  • 华发集团由珠海市国资委持股93.5%。事件重新引发对开发商流动性的担忧，也使投资者重新审视国企房企获得支持的预期。

华发和其他国企的资产负债表有多紧？

  • 截至2026年上半年，华发集团净负债率为200%，现金对短期债务的覆盖倍数为0.36倍；上市子公司华发股份分别为101%和0.53倍。两者总债务分别为3770亿元和1260亿元。
  • 经营端也在承压：房地产开发为华发集团贡献2025年收入的46%，而华发股份2026年上半年房地产开发收入同比下降51.8%。
  • 摩根大通依据2026年上半年财务数据筛选了45家国企开发商，其中22家触及两条或三条融资红线，主要集中于较小市值房企和地方国企。22家央企中，仍有5家三条红线全部触及。

政府支持预期能覆盖哪些债务？

  • 摩根大通认为，部分国企房企的信用信心更多依赖政府资金支持，而非自身强健的资产负债表。该行的基本判断是，政府将力求防止国企开发商公募债违约。
  • 但银行贷款或非标债务仍有可能展期。该行认为央企违约风险总体较低，部分地方国企、尤其低能级城市的地方国企，可能出现更多流动性波动。
  • 股票方面，摩根大通继续偏好资产负债表较强的华润置地和中国海外发展；该行预计，高杠杆中小型国企股价短期面临情绪压力，直到华发获得更强支持、市场信心恢复。

债市下跌中，哪些房企表现不同？

  • 截至10月29日当周，华发离岸人民币债价格平均下跌约54点；绿城2028年债券下跌约7点。相比之下，华润置地和中国海外发展的投资级债券价格总体保持稳定。
  • 摩根大通信用团队偏好龙湖债券：公司拥有超过130亿元人民币可动用现金和正自由现金流，2027年及2028年各有约60亿至70亿元债务到期。该行偏好的龙湖2028年债券在10月29日价格为88.4，最差收益率为15.4%。
  • 该行同时预计，随着预售政策逐步退出，房地产开发业务明年可能承压，因此偏好投资物业敞口较大的开发商。