成交较有韧性，房价为何仍在加速下跌？

  • CREIS百城二手房价格10月环比下跌0.61%，略高于9月的0.60%，跌幅连续第六个月扩大；同比下跌6.7%，年内累计下跌4.9%。
  • 前十大城市二手房价10月环比下跌0.66%，跌幅较9月的0.54%明显扩大，尽管当地二手房销售保持韧性。摩根士丹利认为，挂牌房源较多，使卖家在定价上更加灵活，持续压低价格。

挂牌价和房源数量释放了什么信号？

  • 摩根士丹利跟踪的85城二手房挂牌价10月环比下跌0.6%，与9月跌幅相同；同比下跌7.8%，年内累计下跌5.0%。
  • 降价范围依然广泛，但跌幅扩大的城市占比从9月的52%降至10月的38%。该行认为，持续下调挂牌价仍会在未来数月给成交价带来下行压力。
  • 10月新增挂牌量环比下降2%，约50城的挂牌总量仅环比下降0.2%；在这一样本中，41%的城市挂牌量高于2025年末，10%的城市处于历史高位。

看房增加能否带动二手房销售？

  • 34城中介门店到访量10月环比增加13%、同比增加3%，呈现与往年相似的季节性增长。
  • 摩根士丹利预计未来数月二手房销售环比和同比都将保持强劲：新房推盘放缓，加上二手市场覆盖更多按揭补贴受益者，将提供支持；较低的比较基数也有助于二手房市场份额继续提升。
  • 销售韧性与价格承压可以同时存在。该行预计，疲弱的宏观环境将继续压制今年剩余时间的房价，即使新房推盘放缓和按揭补贴带来支撑。

摩根士丹利如何看待地产股？

  • 该行预计地产股在今年剩余时间仍将承压：按揭补贴的效果令人失望、短期催化剂有限，部分国有房企估值偏高，而基本面仍然疲弱。报告称行业股价10月平均下跌14%。
  • 行业观点为与大市同步。选股上，该行倾向于有可信自助改善举措的公司，包括华润置地和新城系A股、港股。