Morgan Stanley: Çin’de ikinci el konut fiyatları Ekim ayında düşmeye devam etti; konut ve hisse senetlerindeki eşzamanlı zayıflık servet etkisini aşındırıyor

İkinci el konut fiyatları Eylül ayına kıyasla Ekim ayında daha da zayıfladı mı?

Ülke genelinde ikinci el konut işlem fiyatları Ekim ayında aylık bazda %0,61 geriledi; bu, Eylül ayındaki %0,60 düşüşten biraz daha fazlaydı. Fiyatlar yıllık bazda %6,7, yılbaşından bu yana ise %4,9 geriledi. En büyük on şehirdeki düşüş %0,66 seviyesine çıkarak Eylül ayındaki %0,54 oranını aştı.
Fiyat baskısı yaygınlığını koruyor: Takip edilen 85 şehirde ikinci el konut ilan fiyatları aylık bazda %0,6, yıllık bazda %7,8 geriledi; örneklemdeki şehirlerin yaklaşık %95 kadarında fiyatlar aylık bazda düştü. Yıllık düşüşün daralması esas olarak karşılaştırma bazından kaynaklanırken aylık düşüşler yıl başından bu yana yaklaşık %0,4 ile %0,7 arasındaki negatif aralıkta kaldı.

İkinci el konutlarda yeni ilan sayısı aylık bazda %2 düştü, ancak 34 şehirdeki emlak ofislerinde konut görüntüleme sayısı aylık bazda %13, yıllık bazda %3 arttı. Morgan Stanley bunun önceki yıllara benzer mevsimsel bir toparlanma olduğunu ve zayıf fiyat göstergeleri görünümünü henüz değiştirmediğini düşünüyor.
Yeni konut satışları da zayıflıyor: TOP50 ve TOP100 geliştiricilerin kendilerine atfedilebilir satışlarındaki yıllık düşüşler sırasıyla %19 ve %17 seviyelerine genişledi; Eylül ayında oranlar sırasıyla %13 ve %14 olmuştu. Morgan Stanley ekibi bunu kısmen, tamamlanmış konut satış politikasının uygulanmasının ardından proje lansmanlarının yavaşlamasına ve ikinci el konutların daha rekabetçi fiyatlarla pazar payı kazanmaya devam etmesine bağlıyor.

Morgan Stanley’nin tahminine göre Ekim 2026 itibarıyla, Aralık 2024 ayından bu yana konut piyasasındaki servet kayıpları yaklaşık 50,4 trilyon yuan oldu. Aynı dönemde Şanghay ve Shenzhen A-hisselerinin toplam piyasa değeri yaklaşık 5,2 trilyon yuan arttı ve borsa daha önce kısmi bir dengeleme sağladı.
Ancak 2026 yılı başından bu yana A-hisselerinin piyasa değeri yaklaşık 14,1 trilyon yuan azaldı; konut serveti kayıpları ise yaklaşık 12,2 trilyon yuan oldu. Borsadaki yükselişin emlak değerindeki düşüşü dengeleyebildiği 2026 yılının ilk yarısından farklı olarak, yıl başından Ekim ayına kadar her iki varlık sınıfı da servet etkisini olumsuz etkiledi.

Morgan Stanley, Çin talebinin Avrupa’daki toplam lüks ürün harcamalarının %30’inden fazlasını oluşturduğunu ve Çinli hanehalkı servetinin %70’inden fazlasının gayrimenkulde bulunduğunu belirtiyor. Konut fiyatlarındaki düşüşün borsadaki zayıflıkla eşzamanlı yaşanması, Çinli hanehalkı servet etkisini lüks ürün talebi üzerinde önemli bir makroekonomik baskı unsuru hâline getiriyor.
Bankanın Çin gayrimenkul ekibi, ilan fiyatlarında devam eden indirimlerin işlem fiyatları üzerindeki baskıyı sürdüreceğini öngörüyor; yeni konut lansmanlarının yavaşlaması ve mortgage sübvansiyonları dördüncü çeyrekte ikinci el konut işlemlerini destekleyebilir. Çin konut piyasasına ilişkin temkinli duruşuna rağmen raporun Avrupa markalarına yönelik sektör görüşü In-Line olmaya devam ediyor.